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透天厝社區的住戶，可否不繳管理費？
2006/09/28
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作者：
謝心味
水社區管理委員會主張：山水社區是由友仁建設股份有限公司承建，當初住戶向友仁公司購屋簽訂買賣契約時，同時簽訂管理公約，同意第一屆管理委員會由友仁公司代為籌組，並將印章交給山水社區管理委員會。等到社區完工交屋，友仁公司依照管理公約籌組社區管理委員會，並且檢具相關資料，函請台北縣政府備查成立。住戶陳友生未依管理公約約定繳納管理費，乃向法院起訴請求。
陳友生則以：山水社區為透天獨立使用的建築物，並無共同設施的使用與管理具有整體不可分的集居情形，而且社區所有的住戶產權獨立，無任何共有部分，也無公共事務須成立管理委員會，其無繳納管理費的義務提出抗辯。
★問題點
一、透天厝的建物是否有公寓大廈管理條例規定之適用？
二、透天厝的住戶是否應分擔共用部分的管理費？
解析
透天厝的房屋仍可成立管理委員會
就多數各自獨立使用的建築物、公寓大廈，其共同設施的使用與管理具有整體不可分性的集居地區，依據公寓大廈管理條例第53條規定，其管理及組織準用本條例的規定。因此，山水社區之住戶就其所有的建築物雖然有各自獨立的所有權，屬於多數各自獨立使用的建築物，但是就其共同設施的使用與管理是否具有整體不可分的要件，則須審視該社區有無共同設施，及其使用與管理的實際情形。因為山水社區內有管理室、由管理委員會管理供社區住戶使用的社區活動中心，又有視聽中心、撞球室、才藝教室、健身房、會議室及社區公園，並有2處兒童遊樂設施及多處共用車道，上述設施既為社區住戶共同使用的設施，則有成立管理委員會管理公共事務的必要。因此，就共同設施的使用與管理二者間，便具有整體不可分性的關係，依前述公寓大廈管理條例之規定，便可以成立管理委員會。
社區住戶有分擔共用部分管理費的義務
社區設立守衛室，並與保全公司簽訂進駐服務契約，由其派駐保全員以管制門戶的出入，由保全員不定時巡邏社區，可避免宵小份子有機可乘，對於周遭環境及居家安全、房屋價值，多有助益。又管理費的收取，是為了全體住戶的共有、共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良等管理事項的支出，自應由社區全體住戶共同負擔。因此透天厝的住戶以產權獨立、無任何共有部分，也無公共事務須成立管理委員會，作為不繳納管理費的理由，在法律上是站不住腳的。
（本文摘自「好管用社區訴訟實務」一書） 
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