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面積五花八門,買到賺到?
2007/12/24
作者: 林旺根

常看到仲介公司或預售屋廣告所描述的房屋面積,稱為「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」,仲介人員說:以上所謂的面積比登記面積多,到底是怎麼回事?

關於「面積」的各種說法

在房價飆漲的高單價市場,部分不肖業者乘機虛列坪數,以便以更高總價售出,此最容易發生糾紛。最常見的例子就是,建商或仲介公司把須「二度施工」、不合法的違章建築一併算入,乃致有以「使用面積」、「受益面積」或「權狀面積」等說法,讓消費者如墜五里霧中。因此,消費者在選擇商品時,應特別注意關於面積的說法。
一、銷售面積(又稱「權狀面積」):一般銷售面積,等於主建物面積+附屬建物面積+共用部分應分攤面積之合計。
二、使用面積:在84年10月17日以前登記的主建物面積,可以包括當層梯間面積在內,建商的廣告即以「使用面積」稱之。之後,又有一些共用部分面積較大的建物,如辦公大樓或高級住宅大廈等,其共用部分面積往往高達30%以上,加上一樓門廳及挑高或地下室共用部分如運動空間等,則公共面積的比例勢必更大,惟恐遭到消費者的排斥,便索性另立名目,而美其名為「使用面積」,其實這些都是建商巧立名目的花招罷了。此外,如一樓多蓋部分、天井加蓋面積以及屋頂增建或閣樓、露台等違章,亦有以「使用面積」稱之。
三、受益面積:大都在商業使用的商店或辦公室,除應分攤的「共用部分」面積外,室內通道部分(仍登記為「共用部分」),建商的廣告卻稱之為「受益面積」,主要係考量商場店鋪、攤位面積小,公設多,建商惟恐虛坪過大、價格過高而遭到排斥所設想出來的花招罷了!此一部分的面積雖同樣可辦理登記,但已使實際可使用於營業的面積減少許多。通常商場店鋪、攤位的實際使用面積約在50%左右,而一些規劃不當的商品竟也有高至70%的不合理現象;因此,選購此類商品之前,應格外小心核算坪數才是。

將被公平會認定有「不實廣告」之嫌者

總之,仲介公司或建商使用「使用面積」、「受益面積」或「權狀面積」等名稱,並無法律確定之意義,極易衍生交易糾紛,因此,公平會在房地產廣告規範上,如廣告上面積有下列情形者,即有被認定為「不實廣告」之嫌:
一、廣告上標示建物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者。
二、面積雖與所有權狀登記之面積相符,然而卻以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之表示或表徵,而未於廣告中明顯處以相當比例之字體註明其包括範圍,有引人誤認面積數量者。
三、面積雖與所有權狀登記之面積相符,建商亦使用法定用語(如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共用部分面積」)作為建物面積之表示,然而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符,其差距難為一般消費大眾所接受者。
四、廣告表示建物公共設施比例(如以「超低公設比」)之具體數字與完工建物不符(「大公與小公」合計顯然不低)者。
 
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