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停車管理，停看聽
2006/03/02
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地下室停車位可以外賣或外租嗎？
案例
本社區停車位可否給其他社區住戶購買或租用？
解析
停車位可否出售或設定約定專用權予非本社區之住戶，應依該停車位產權登記情形而有所不同；出租則不受限制。
產權登記為「共用」或「專有」，決定可否外賣
一、若該停車位為法定停車空間，產權登記為社區之共用部分，依修正後之《公寓大廈管理條例》第五十八條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」亦即必須是同一公寓大廈之區分所有權人，始能取得該公寓大廈法定停車空間之所有權及約定專用權，故其他公寓大廈住戶不得購買該停車位，亦不能取得約定專用權。
二、若該停車位登記為住戶之專有部分，則依《公寓大廈管理條例》第四條第一項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」及第五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」只要在不妨礙建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之情形下，該屬專有部分之停車位應可出租或出售予任何第三人。
三、至於出租部分，如屬停車位之所有權人或約定專用權人，尚無法令限制其出租予第三人之規定，且所有權人及約定專用權人應得自由行使該車位之「收益權」；故於出租之情形，應可出租給其他社區之住戶，但應遵守該社區之使用規定（公寓大廈管理條例第二十三條參照）。
（本文作者分別為至成法律事務所執業律師及法務專員）
管委會對住戶違規停放及外來車輛，可否上鎖處罰？
案例
管委會對於外來車輛及本社區住戶違規停放的車輛，可否予以上鎖？
解析
依據《公寓大廈管理條例》第十五條之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」同條例第四十九條第一項第三款並定有住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者，主管機關得處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰之規定。因此，住戶應按照使用執照上核准的停車空間用途依法使用之，否則管委會應予制止，制止不聽，並報請主管機關處理之。茲有疑問者，為實務上有些大樓會就停車空間訂有自己的管理規則或辦法，且規定如遇有未按照管理規定亂放停車位者，管委會有權直接加以處罰，例如上鎖、罰錢等，其適法性如何，不無探討之餘地。
上鎖處罰，應有規約為後盾
依照《公寓大廈管理條例》第二十三條第一項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」停車空間之管理使用，得以規約定之；且依同條文第二項第四款的規定，對於違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。因此，對違規停車者，管委會如想以「上鎖、罰款」的方式處罰之，應以「規約」已約定者為限。
此時，或有人認為管委會無權對於違規停放的住戶車輛「上鎖」，有認恐涉及刑法第三百零四條強制罪的問題，惟筆者認為管委會係依法執行區分所有權人會議決議之事項，除非該會議議決內容已被確認為違法而無效，管委會仍執意執行之，否則難認管委會有犯強制罪的故意。
（本文作者係永然聯合法律事務所台北所主任律師） 
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