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停車位大小不能說了算！
2012/09/20
談停車位規格誤差
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作者：
連世昌
案例
住戶甲於93年間向建設公司購買坐落於台北市○○區○○段的房地及地下1樓平面停車位。房屋地下室平面停車位數量總計十六個，每一停車位都沒有獨立權狀，房地預定買賣契約書約定停車位規格為：長五•七五公尺、寬二•二五公尺、高二•一公尺，且可停放長五•七五公尺、寬二•二五公尺、高二•一公尺之車輛。交屋後，住戶等發現系爭停車位規格與買賣契約所載之尺寸不符，經建設公司重新規劃後的停車位大小，實際寬度仍只有二•二二五公尺，與雙方當初約定者不同。停車位存有瑕疵，每三個車位實際上僅能停放二部車輛。請問：
一、依《建築技術規則》建築設計施工編規定，車位的長、寬、高規格應各為多少才算合法？
二、建設公司沒有保留停車必要空間，致住戶停車時無法正常開啟車門，且與比鄰之車輛無適當空隙，僅能由住戶自行約定前後錯開占用公用車道停放，或其中一輛不為停放，可否要求建設公司找補？
三、買賣車位，尤其是預售停車位，要如何注意交易安全，保障自己的權益？
解析
一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間？
按照《建築技術規則》建築設計施工編的規定，停車空間可以分為：法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三類：
(一)法定停車空間：
建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令的規定設置停車空間。也就是說，建築物依其總樓地板面積的多寡，必須附設一定數量的法定停車空間（俗稱「法定停車位」）。且停車空間原則上應設置在同一基地內。這種必要留設的停車空間，稱為「法定停車空間」。
(二)增設停車空間：
指起造人或建築業者於建築法令容許範圍內自行增設的停車位。
(三)獎勵增設停車位：
為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、各縣市主管建築機關另訂鼓勵要點，以增加建築容積的誘因，鼓勵業者增加停車位的供給以解決停車位問題所設置的停車空間，稱為「獎勵增設停車位」。
這三種停車位如何區分，可以閱覽各縣市地方主管建築機關核准的建築執照之設計圖說，在每一停車位上均會明確標示為「法定」、「自行增設」或「獎勵增設」。
二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
(一)根據建築法令之規定，停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規格如下：
1.每輛停車位為寬二•五公尺，長六公尺；大型客車每輛停車位為寬四公尺，長十二公尺。但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。
2.機械停車設備每輛為寬二•二公尺，長五•五公尺及淨高一•八公尺。
3.基地面積在一千五百平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）。其供雙向通行且車道服務車位數未達五十輛者，得為單車道寬度；五十輛以上者，自第五十輛車位至汽車進出口及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。
(二)依《建築技術規則》建築設計施工編之規定，每輛停車位之基本寬度應為二•五公尺，雖該條但書亦規定設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各得寬減二十五公分，然該最低寬度應不得再以契約約定之誤差值允為減少，否則即喪失正常使用之狀況及一般品質。
三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可以全部找補
依題旨，住戶等各以新台幣二百六十萬元購買停車位，但交屋後，住戶等發現系爭停車位規格與買賣契約所載之尺寸不符，經建設公司重新規劃後之停車位，寬度實際仍僅為二•二二五公尺。依建築法令，每輛停車位之基本寬度固然應為二•五公尺，但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各得寬減二十五公分。按99年5月1日新修訂的「預售屋買賣契約書範本」第2條、第5條及第6條，計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，賣方均應全部找補；且雙方同意面積誤差之找補，應以車位價款除以各該面積所得之單價，乘以誤差面積，無息於交屋時結算。
由於法律不溯及既往，99年4月30日以前購買的法定停車位，還是會有容許誤差的適用，而非全部都可以找補。
四、筆者的話
新版的「預售屋買賣契約書範本」第5條規定，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，賣方均應全部找補，以及「預售停車位買賣契約書範本」第17條規定，停車位竣工規格之尺寸產生誤差，買方得就減少部分請求減少價金。雙方未達成前項協議者，買受人得主張解除契約，但依情形，解除契約顯失公平者，買方僅得請求減少價金。但買受人務必留意上述的新、舊「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」並不是溯及既往的！99年4月30日以前簽訂的契約，還是會有所謂「合理誤差」範圍內互不找補的約定。
另外，有關法定停車位是直接參考適用「預售屋買賣契約書範本」（內政部100年3月24日函頒）第2條「房地標示及停車位規格」第3款及第9條地下層共有部分權屬；自行增設停車位、獎勵增設停車位或停車塔等可作為獨立產權登記之停車位預售買賣時，則是援用參考「預售停車位買賣契約書範本」。 
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