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房子壞了，誰修理？
2007/02/09
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作者：
林宜君
案例
小許是一個大三升大四的學生，覺得大學前三年住在學校宿舍裡，常常會跟室友鬼混、浪費時間，不是被學長吆喝去打麻將、打橋牌，就是跟同學、學弟玩網路連線遊戲，不論是一局麻將或是一場對打遊戲玩下來，往往得耗上數個小時，大夥一群人熬夜玩通宵玩到凌晨四、五點，更是常有的事，也因此隔天早上的課常在睡夢中度過。小許想，即將邁入大學最後一年，因為前三年太過荒廢課業，因此打算在這個暑假去補習班加強一下，而且在未來的這一年裡一定得好好用功，才有望考上研究所。小許因而搬出學校宿舍，向李伯伯承租了一間頂樓的房間。
暑假中，小許每天不是去補習班上課，就是在圖書館念書，某日小許正在補習班津津有味聽著老師上課時，補習班突然宣布緊急停課，原來娜莉颱風已經挾帶著豐沛的雨水來襲，外面的騎樓早已淹水了，小許冒著風雨，膽戰心驚地騎著車回到租處，心想只要再一下下，就可以洗個熱水澡窩在棉被裡休息，沒想到一打開房間，房間上方的屋頂早就被颱風吹了個破洞，雨水不斷地飄進來，連房間內的門窗、牆壁上的油漆都有部分開始脫落了，小許想真是倒楣，又得多花錢，又想能不能請房東李伯伯修理，那就不用花錢了。請問小許是不是可以要求李伯伯修理房屋呢？如果李伯伯拒絕修理的話，小許該怎麼辦？
解析
原則上，租賃房屋有修理的必要時，房東應該要負責修理並負擔費用。但是如果租約中有特別約定由房客支付修理費用的話，那當然就由房客支付了（民法第四百二十九條）。
到底什麼時候房東才有修理房屋的義務呢？
一、有修理的必要：所謂有修理的必要，就是指房屋發生損壞的情形，如果房東不修理，房子就不符合租約所約定的使用、收益狀態。如何判斷是否有修理的必要，應該依照房屋的使用、收益目的（例如是營業用或是住宅用等等），而依社會上一般的觀念及房東房客間的租約內容定之。例如：租房子，但是屋頂卻會漏水，在這種情形下如果不加以修理的話，則房客有可能不能圓滿地使用，甚至不能使用房屋，此時房東就有修理房屋的必要了；但是如果只是一點油漆脫落，並不影響房客使用、收益房屋，此時就沒有修理的必要了。
二、房屋有修理的可能：房屋雖然有修理的必要，仍然要看是不是有修理的可能，如果已經不可能修理時，則是屬於房屋的全部或是一部滅失的問題，應該要看情形決定解除租約或是減少租金。
三、損壞的原因：房子的損壞必須不是因為房客的故意、過失所引起的，如果房子的損壞是出於房客的故意、過失所造成的，那麼不論租約有沒有約定，房東都不需要負修理責任；相反地，房東還可以向房客請求損害賠償。
依據前述的說明，如果房東負有修理義務的話，房客應該儘速通知房東（民法第四百三十七條），房東如果置之不理的話，房客有以下三種方法可選擇：
一、終止租約。
二、自行找人修理，再憑修理費用的單據請求房東償還修理費用。
三、自行找人修理，房客墊付的費用直接由租金中扣除（民法第四百三十條）。
在本案例中，小許向李伯伯租房子，因為颱風來襲造成屋頂漏水的部分，除非租約有特別約定，否則李伯伯就有修理的義務。相反地，關於門窗、牆壁油漆一點點脫落部分，如果並不影響小許使用、收益房屋，除非租約有特別的約定，李伯伯並不負修理的責任。其次，李伯伯如果被通知後仍然拒絕修理的話，那麼小許可以提前終止租約，或是自行找人修理，並憑單據向李伯伯追討修理費；或是自行找人修理後，直接自租金中扣除墊付的修理費用。不過無論小許採取何種方式，都應該留下證據，例如：催告李伯伯修理房屋的存證信函、房屋受損的照片，及支出修理費用的收據、發票等等，以方便日後解約或追討修理費用。
（本文摘自「跟著律師訂契約——租賃契約」一書） 
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