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都市更新叢書III-都市更新公共利益
作者‧江中信│ISBN‧9789577056443
出版日期‧2022/08│書號‧002H03

本書近300頁，叢書約1100頁
都市更新公共利益完整論述
兼顧程序與實務，與產、官、學、地主觀點
穿插大量圖解與表格，具體化公共利益形象
司法院釋字第709號解釋詳細分析
20餘項分析方式，拆解抽象公共利益
40餘件訴訟判決，論證公共利益之操作
60餘項議題，呈現無所不在的都市更新公共利益
8大章節，含括議題、衡量、實務機制
收錄都市更新條例中英文對照
適宜做為地主權益參考、業界工具書、大學教學用書
搭配另書「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換」，
完整呈現實務與理論全貌

本書目錄

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第一章　緒論
第一節　為何是「都市更新公共利益」
第二節　問題與配套可能是什麼
第三節　論述範圍
第四節　論述方法

第二章　都市更新機制與行政法
第一節　都市更新條例之多數決機制
壹、在產權細分與建築老化困境間拉扯的多數決制度
貳、多數決衍生的追求公平分配之權利變換制度
參、多數決衍生之法益保障問題
第二節　都市更新機制之架構與行政法
一、都市更新條例之核心結構：棒子與蘿蔔
二、多階段行政程序
三、都市更新各階段處分概述

第三章　釋字709號解釋解決的問題與牽動的問題
第一節　709號解釋之內涵
一、程序面：第10（現22）條與第19（現32）條未符正當行政程序
二、實體面：第22（現37）條第1項與第22條之1（現38）無牴觸
三、實體面：第22（現37）條第3項（撤銷同意書）與36（現57）條（代拆）未解釋也未否定
第二節　從正當法律程序到正當行政程序：限縮的期待
一、正當法律程序
二、正當行政程序
三、要求正當行政程序之後
第三節　違憲條文的宣告所衍生的問題
壹、事業概要之定性
貳、送達：送到哪裡，要等多久
參、聽證：重拾行政程序法卻也消耗行政程序
第四節　後續發展：釋字725與741號解釋
第五節　多數決應屬合憲的預測：從前階段的多數決關鍵條文22（現37）條到後階段的多數決關鍵條文36（現57）條
第六節　救濟權能的確保：都市計畫行政救濟制度之建構
第七節　小結

第四章　釋字709號解釋未解決的問題：是什麼利益，是誰的公共與利益？
第一節　問題的源頭：都市更新應具公共利益
一、遺落戰境：709號解釋忘了闡明的都市更新公共利益
二、法理上之公共利益
三、都市更新公共利益的基本論述
第二節　立法機關所立的公共利益
一、相關法律中對公共利益之規範
二、土地徵收條例之先行：公共利益具體描述
三、都市更新權利變換制度與土地徵收之關聯
四、都市更新條例中的公共利益描述
第三節　司法機關評斷的公共利益
一、大法官解釋中之公共利益
二、行政訴訟判決中之公共利益：行政法院判決中對行政決定之指摘所呈現之介入與矛盾
(一)具體肯認具有公共利益
(二)指摘不具公共利益，或不利公益
(三)情況判決：都是為了公益
(四)範圍外是利害關係人？範圍內同意戶非利害關係人
(五)被迫消失又神奇復活的審議核復
(六)審議核復的標的：權利價值之範圍問題
第四節　行政機關認知之公共利益
一、中央主管機關之見解
二、地方政府所制定之公共利益審議相關原則
三、實務累積之都市更新優缺點舉要
第五節　媒體社會所見的公共利益
一、同樣媒體同樣專欄，不同時期之兩極評價
二、山也都更，海也都更
第六節　誰的公共利益
一、哪些人涉入？
二、涉入者之相互關係
三、參與都更者間的對立
四、涉入者間之利益
第七節　小結

第五章　都市更新公共利益面臨的議題
第一節　面對財產權的都市更新公共利益
第二節　兼具公、私法性質的都市更新案，是否具有公共利益？
一、同意書之出具與撤銷
二、都市更新條例第52條第5項權利變換差額價金之爭議
三、權利變換是私法關係？
第三節　都更的公共利益，是財產權、傳統住居自由權、還是衍生住居權？
一、所有權的去絕對化
二、適足居住環境權益概念的興起
三、傳統住居自由權，還是衍生適足居住權？
四、適足居住權是否得為請求權？
五、適足居住權與免受強迫驅逐之落實
第四節　空間規劃角度的三個層次：公共景觀、公共便利、公共安全
一、最低層次：公共利益關乎公共景觀
二、中間層次：公共利益可與公共便利與環境品質連結
三、最高層次：無法迴避的公共利益－公共安全、公共衛生
第五節　小結

第六章　公共利益如何衡量與審查？
第一節　公共利益之核心衡量準據：比例原則
一、基本法律原則的應用：比例原則進場
二、比例原則之三項子原則
三、比例原則之審查實務與擴展
四、比例原則的限制：質化與量化間轉換的問題
五、比例原則在都市計畫上之應用
六、比例原則與都市更新
七、其他重要原則
第二節　審查密度與判斷餘地
一、不確定法律概念之審查密度
二、有判斷餘地適用之情況
三、行政機關之判斷餘地是否濫用違法之判斷標準
四、期允多留行政機關判斷餘地之空間
第三節　質高量廣
一、數量論
二、價值標準區別論：量廣質高
三、都市更新中之質與量
第四節　公共利益正面與負面指標
第五節　經濟學概念之借用：巴瑞圖改善與寇斯定理
一、巴瑞圖改善之應用：追求不損人而利己或不損己而利人
二、寇斯定理之應用：追求都市更新整合成本之降低
第六節　小結

第七章　公共利益相關配套機制之建構：程序與實體
第一節　正當行政程序
一、超高密度的民眾參與機制
二、資訊公開與個資保護的衝突
三、都市更新審議之正當性與密度
第二節　實施者制度之配套措施.
一、公辦民辦都重要
二、機構型態實施者之角色與資格規範
三、加強更新團體自力推動都市更新之能力
四、缺少結算制度，讓建商賺太多？
第三節　計畫引導、劃定方式與單元範圍之公益性
一、計劃引導之重要性
二、公劃自劃均具公益性
三、單元範圍的大小與公益性之關係偏低
第四節　公有地一律參與都更：是以民間小吃大，抑或公私協力？
第五節　財產權重分配之保障：權利變換制度之強化
一、事權分送抑或事權併送
二、現金補償額度應為更新前價值，還是更新後價值
三、不能分配者的權益之保護
四、利息計入共同負擔之合理性
五、選配原則的內部同意與外部審議雙重機制
六、變更案進行報核，得否以原選配結果為基礎
七、評價基準日得否變動
八、最小單元面積限制之合理性
第六節　公益性之量化實務
第七節　建構公共利益的最後哩路：代拆的必要性
一、權利變換成敗與否關鍵執行：代拆
二、實施者自行拆遷符合憲法比例原則之最後手段性
三、多數比例與反制門檻
四、代拆以外的其他手段之窮盡
五、司法途徑之拆除方式：採訴訟方式主張占有
六、丟給法院決定？
七、確定代拆之相關法律分析
八、57條代拆之外之拆除法源（一）：建築法58條之運用
九、57條代拆之外之拆除法源（二）：建築法81條之運用
十、真誠磋商
十一、打破僵局
第八節　容積獎勵的有效性
一、獎助措施中的容積獎勵非絕對必要，但十分有效
二、容積獎勵雖可處理都更高成本問題，但卻造成都市容積失控？
三、容積獎勵的各個項目不具公益性？
第九節　小結：配套與棒子蘿蔔之並用
一、機制配套之必要
二、棒子與蘿蔔之必要

第八章　結論

參考文獻
附錄一／議題索引
附錄二／本文引用之判決
附錄三／都市更新公共利益之分析方法
附錄四／都市更新條例中英對照
附錄五／都市更新重要詞彙英譯

作者其它著作

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