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房地買．賣．仲介三贏法律策略
作者‧連世昌│ISBN‧978-957-485-368-7
出版日期‧2014/03/ 三版│書號‧2F10-1

熱情不輟的房地產買賣市場，在景氣漸次復甦之後，買、賣、仲介三方更加絡繹於途。但無論根據消基會歷年來或內政部2009年消費糾紛之統計，購屋糾紛始終名列前茅，居高不下，其中有關「仲介房地」問題的買賣糾紛更近六成。
這些常見的房地買賣糾紛，你都預知詳情了嗎？買、賣、仲介三方如何趨吉避凶、知己知彼？數十道疑難雜症，搭配最新實務案例，教您共修「風險控管」這一課！

本書目錄

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　〈自序〉法律致勝點，你（妳）準備好了嗎？
　〈寫在書前〉付十萬斡旋金，房仲員捲款離職?!
第一篇　不可不知道的事
　壹、房仲業與屋主、買方的三角關係
　　一、有名契約與無名契約
　　二、要式契約與不要式契約
　　三、要物契約與諾成契約
　　四、單務契約與雙務契約
　　五、有償契約與無償契約
　貳、房仲業與屋主、買方間的契約關係屬於委託或居間性質？
　　一、「平平是肝藥，提煉、製造不同，效果也不同！」
　　二、注意！台灣房仲制度是「雙向代理」
　參、屋主與買方間適用不動產買賣契約
　　一、買賣契約的成立
　　二、買賣契約之性質
　　三、買賣雙方的權利義務與「履約保證」
　　四、瑕疵擔保責任
　肆、什麼是不動產經紀業？
　　一、何謂不動產「經紀業」？經紀業經營與經紀人員執業
　　　　相關規定
　　二、民法規定
　　三、直營店與加盟店

第二篇　常見房地買賣糾紛案例
　壹、常見房地產買賣糾紛
　貳、委託房仲業專任期間契約審閱及服務報酬
　　專任委託銷售契約未經消費者審閱三天以上，無效？
　　加註拋棄契約審閱權條款，無效！
　參、房仲業的調查及據實告知責任
　　前言
　　付了簽約款後才發現房子嚴重漏水，可不可以退屋？
　　隱匿違章報拆通知書，可不可以退屋還款？
　　「貸」誌大條！銀行核貸成數不足，可否無條件解約？
　　房仲業沒有給合理審閱期，就讓買方簽訂議價委託書，
　　　合法嗎？
　　房地登記名義人有精神障礙，如何辦理過戶？
　　買賣山坡地住宅，應盡安全告知義務
　　屋主未告知，房仲業者亦疏未調查而買到海砂屋，
　　　能否解除買賣契約並求償？
　肆、有關委託人的違約罰則
　　委託期滿自行成交，還要付仲介費嗎？
　　違約金處罰與金額的酌減
　　不能適用土增稅優惠稅率、誤算應納稅額，房仲業應否賠償？
　　房仲員未告知使用分區變更，可否拒簽買賣契約、
　　　不付仲介費？
　　屋主、房仲員及代書未告知買方所購土地為捷運系統工程穿越
　　　地，有何法律責任？
　　賣方或房仲業應否告知買方房地周遭有墓仔埔？
　伍、過戶交屋階段之滲漏水糾紛
　　交屋後滲漏水遲不修繕造成損鄰，新屋主可能遭判賠精神
　　　慰撫金
　　頂樓滲漏水不修繕，管委會也有責任？
　　建議解決之道
　陸、過戶交屋階段之海砂屋、輻射屋糾紛
　　點交後始發現買到海砂屋，可否解除契約並要求退還買賣價金
　　　及仲介費？
　　點交後始發現買到海砂屋且不能改建，可否解除契約並要求返
　　　還買賣價金？
　　房仲員幫屋主隱匿輻射屋況，買方可否連帶求償？
　　建議解決之道
　柒、過戶交屋階段之產權疑義
　　買一樓店面竟然沒有附土地
　　乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
　　酒店式公寓──「京站」賣什麼？
　　注意！購買附「頂加」增建物有風險
　捌、室內坪數短少、周遭有嫌惡設施
　　室內面積≠主建物＋附屬建物面積
　　房仲業有沒有測量正確坪數的責任？
　　交屋後，發現周遭馬達噪音擾人又有變電設施，
　　　可否要求減價或賠償？
　玖、過戶交屋階段之凶宅糾紛
　　前言
　　什麼是「凶宅」？
　　房仲員隱匿凶殺案的事，仲介業者要不要連帶賠償？
　　原屋主隱瞞凶宅的事實，買方可不可以解約？加盟總部要不要
　　　連帶負責？
　拾、過戶交屋階段之公寓大廈法律糾紛
　　不愛練習曲
　　新屋主要不要概括繼受原公寓大廈管理規約？
　　新屋主需不需要繳納前手積欠的管理費？
　　如何處理車主占用機車位及違規停放問題？
　拾壹、簽約或交屋後屋況改變糾紛
　　借屋裝修時發現有二次施工、陽台外推情形，可不可以解約？
　　前屋主隱匿擅改室內格局遭舉發之事實，可否據此解約？
　　買屋坐落方位有爭執，能否要求解約還款？
　拾貳、買地建屋、共有房地的法律糾紛
　　共有人可否單獨出售共有土地的特定部分？
　　共有人擅自出售共有地，不同意的共有人如何主張？
　　部分共有人出售、設定抵押、出租或分割共有地的效力
　　購地建屋，竟發現買到法定空地、既有道路用地、重劃區或即
　　　將徵收之土地！
　　買賣農地，才發現要補地價稅！
　拾參、房地買賣與財產規劃
　　農地移轉，真的不須繳遺產稅或贈與稅嗎？
　　小心，你（妳）的房地產會說話！

第三篇　附錄
　消費糾紛處理流程圖
　不動產委託銷售契約書範本
　不動產委託銷售契約書簽約注意事項
　要約書範本
　要約書或斡旋金書面告知之文字範例
　成屋買賣契約書範本暨簽約注意事項
　預售屋買賣契約書範本暨簽約注意事項
　不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案
　民眾看屋注意事項參考表

作者簡介：
連世昌
學經歷：
中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院
現任：
執業律師、東吳大學兼任講師
著作：
商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、行政程序法中程序當事人適格之研究
網址：
http://tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian
http://cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html

作者其它著作

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