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李序第一篇 擬定預售屋買賣契約＆簽訂定型化契約應注意事項 之解析 文◎李永然 壹、預售屋買賣定型化契約須給消費者「契約審閱期」 貳、何謂定型化契約條款？ 參、預售屋買賣定型化契約何以適用消費者保護法？ 肆、建商於預售房屋時，要注意「廣告」之內容 一、公平交易法第21條第1項規定 二、消費者保護法第22條規定 三、消費者保護法施行細則第23條規定 伍、房地標示及停車位規格 陸、預售屋買賣要注意房地面積之分列 柒、預售屋買賣包括哪些「共有部分」？ 捌、購買預售屋者何種情形下可主張受到詐欺？ 玖、房屋面積誤差及其價款找補 拾、契約總價 拾壹、付款條件 拾貳、逾期付款之處理方式 拾參、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 拾肆、主要建材及其廠牌、規格 拾伍、購買預售屋，須注意「完工期限」與「交屋期限」 拾陸、驗收 拾柒、房地所有權移轉登記期限 拾捌、通知交屋期限 拾玖、購買預售屋，買受人於何時始可向出賣人主張「物的瑕疵」擔保責任？ 貳拾、預售屋交屋時發現有瑕疵，該怎麼辦？ 貳拾壹、共有部分之點交 貳拾貳、買預售屋發現「公設」有瑕疵，住戶該怎麼辦？ 貳拾參、保固期限及範圍 貳拾肆、貸款約定 貳拾伍、貸款撥付 貳拾陸、房地轉讓條件 貳拾柒、地價稅、房屋稅之分擔比例 貳拾捌、稅費負擔之約定 貳拾玖、賣方之瑕疵擔保責任 參拾、違約之處罰 參拾壹、當事人及其基本資料 參拾貳、契約及其相關附件效力 參拾參、預售屋將實施強制履約保證第二篇 預售屋交易稅務與付款規劃 文◎黃振國 壹、未完成登記前之預售屋轉讓的所得稅與相關規定 一、高報酬與高風險的投資工具 二、新增房地轉讓條件為應記載事項 三、未完成登記前之預售屋出售，其房地價格如何劃分？ 四、出售預售屋之「財產交易所得」或「財產交易損失」如何計算？ 五、未完成登記前出售土地所得為「其他所得」 貳、預售屋之地價稅與房屋稅分擔比例 一、以通知書之交屋日為準分擔 二、地價稅按日數比例分算 三、房屋稅依年度月份比例分算 四、土地增值稅之申報與其他稅費負擔 五、契稅及地政規費等由買方負擔 六、稅費預繳 參、預售屋交屋前地價稅、房屋稅之規劃策略 一、交屋前地價稅之規劃 二、交屋前房屋稅之規劃 肆、容積移轉與財產交易所得 一、以容積移轉代替徵收補償土地 二、財產上之犧牲補償 三、土地徵收免稅，容積移轉亦應免稅 伍、交屋後出售預售屋，如何申報財產交易所得及其節稅策略 一、交屋後出售與成屋交易同 二、房地產買賣價格之劃分 三、費用之支出與憑證之收集 四、未能提出證明文件，依核定標準計算 五、財產交易所得或損失 六、財產交易損失之扣抵 陸、交屋後地價稅與房屋稅之規劃策略 一、地價稅之節稅策略 二、房屋稅之節稅策略 柒、土地增值稅重購退稅應注意事項與規劃策略 一、重購退稅之優惠規定 二、退稅案例說明 三、節稅應注意事項 捌、預售屋付款規劃 一、興建期之資金規劃 二、償還銀行貸款本息之資金規劃 三、房屋裝修等款項之資金規劃 四、稅費資金 五、換屋者資金規劃 玖、贈與預售屋之節稅規劃 拾、預售屋交易稅務行事曆第三篇 預售屋買賣產權規劃與誤差找補 文◎劉金順 壹、前言 貳、區分所有建築物的概念 一、區分所有建築物之意義 二、區分所有建築物之測量 三、區分所有建築物之登記 參、虛坪的產生 一、公設比與虛坪比 二、法規設計不周延 三、陽台、屋簷或雨遮之修正草案（2010年5月） （地籍測量實施規則第273條） 肆、建築物共有部分及基地之應有部分分算原則 一、建築物共有部分（公共設施）之分算 二、基地應有部分之分算 伍、預售屋產權登記基本流程 一、如何申請建物第一次測量？ 二、建物位置圖與平面圖之測繪 三、如何申請建物所有權第一次登記？ 四、房地所有權移轉登記期限 陸、預售屋出售面積及認定標準 一、契約審閱 二、房地出售面積及認定標準 三、共有部分項目、總面積及面積分配比例 四、賣方銷售預售屋時，有違反公平交易法第24條規定之虞者 柒、預售屋面積誤差及價款找補 一、房屋面積誤差及其價款找補 二、新制預售屋買賣定型化契約土地面積誤差找補疑義 三、公寓大廈管理條例第56條第3項規定 捌、結論第四篇 預售屋買賣交屋與公設點交實務 文◎徐源德 壹、專有部分交屋與售後服務 一、交屋檢測 二、售後服務 貳、室內裝修管理 一、法令說明 二、專有部分室內裝修 參、公設點交程序實務 一、法令背景 二、誰是起造人？ 三、點交與組織報備 四、移交前資料之預備第五篇 預售屋買賣常見交易糾紛如何解？ 文◎陳淑芬 壹、預售屋買賣常見的司法訴訟案例及分析 一、買方主張賣方交付的房屋面積短少，依民法第227條、 第360條向賣方請求損害賠償 二、買方以賣方之車位尺寸與建築技術規則不符，造成買方 停車困難，因而主張物之瑕疵要求賣方減價或主張賣方 給付不完全要求損害賠償 三、起造人（賣方）施工中為符合建築法規必要的變更設計 及處理建築損鄰爭議時間，是否屬於不可抗力原因？起 造人可否主張不算入完工期？ 四、買方以賣方的預售屋廣告內容與現場搭蓋之樣品屋均係 不合法的夾層屋，致其信以為真，主張賣方廣告不實， 以受詐欺為理由，主張撤銷預售屋買賣契約，買方除了 要求返還價金以外，還能要求懲罰性賠償金嗎？請求權 時效是幾年？ 五、買方以賣方（起造人）未依台北市綜合設計公共開放空 間設置及管理維護要點設置大廈公共開放空間管理維護 基金，向法院起訴請求該基金，是否有理由？賣方可否 以該要點非買賣契約內容而拒絕給付？ 貳、消費者保護法對預售屋買賣契約消費者權益的保障要點 參、公平交易法對預售屋買賣契約消費者權益的保障要點 肆、預售屋買賣糾紛的法律救濟途徑──申訴、調解、訴訟 一、申訴 二、消費爭議調解委員會調解 三、法院調解 四、訴訟 伍、結語附 錄 一、行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件 之處理原則 二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正規 定對照表 三、預售屋買賣契約書範本
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買賣房屋瑕疵與移轉糾紛實務
