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房屋現況說明書故意遺漏，屋主要負責嗎？
2009/03/12
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作者：
林旺根
案例
我的房子要委託仲介公司出售，因浴室有一點滲漏水，在製作「房屋現況說明書」時，仲介人員說「不用寫」，簽約後，買方發現房屋有漏水，要我負責嗎？
解析
賣房子收了價金，依法要負瑕疵擔保責任。依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。……出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
「標的物現況說明書」是賣方就以下房屋現況予以確認：
一、土地部分：
包括是否為共有、目前是否有出租情形、是否有被他人占用情形、是否有地上物、是否有未登記之法定他項權利、建物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分……等事項之表明。
二、建物部分：
現況是否有出租情形、是否有被他人占用情形、是否使用自來水廠之自來水、是否使用天然瓦斯。
三、是否有附屬設備：
委託銷售契約書宜載明冷氣、沙發、瓦斯爐等設備是否贈送給買方，以免發生糾紛。如同意附帶贈品（或附帶條件），應先估計所增加的費用。
四、就管理層面而言：
是否有車位之分管協議及圖說、是否有住戶規約、是否有約定專用協議、是否有管理委員會或管理負責人、管理費是否有積欠情形等事項。
五、就有無瑕疵部分：
建物是否有滲漏水之情形、建物是否曾經做過輻射屋檢測、是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）、本建物（專有部分）於賣方產權持有期間內，是否曾發生凶殺或自殺致死之情事等。
房屋有漏水或違建，甚至是海砂屋、輻射屋、凶宅等情形，委託人多不願意表明，其實依民法第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」因此，如事先將漏水、違建等既有瑕疵事項向仲介業者及買方明示，經買方同意，即可免責。
反之，隱藏上述事實（以買方而言，仲介公司是賣方的代理人，縱然是仲介公司隱瞞，賣方仍應負責），即應負物的瑕疵擔保責任。 
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