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買一戶隔二戶，變更房子戶數可以隨心所欲嗎？
2008/07/30
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作者：
沈宗樺
何謂「變更戶數」？
「變更戶數」，顧名思義就是將原有的戶數增加或減少的意思。
也許一般民眾會對於「變更戶數」這個說法覺得陌生，但是一提到「增編門牌」，大家就很清楚了。其實「變更戶數」就等於是增編（或減編）門牌的做法。
舉例來說：王先生本來擁有一間40坪的房子，但由於他的孩子們長大後，都陸續搬離家中，王先生覺得他們夫婦倆住40坪的房子太大了，於是將房子分隔成2間各20坪的住宅；其中一間保留給自己居住，另一間再出售給別人。這樣一來，不僅增加了一筆不少的收入，也解決了房子過大的問題。而這樣的行為就叫作「變更戶數」，就是將原有的「一戶」房子，變更為「兩戶」的做法。
另一個例子是：陳董事長原本在台北市擁有一間約50坪左右的辦公室，由於這一、二年來景氣好轉，原有辦公室的空間不敷使用，恰巧隔壁30坪的辦公室要出售，陳董事長遂將其買下，並打通隔牆（分戶牆），變更為一戶80坪大小的辦公室。照理講，擁有兩間辦公室（兩個門牌）照樣可以營業，但為了考量會計作業的統一問題，仍然辦理變更戶數。這是將原有兩戶房子變更為一戶的例子。
為何要管制分戶行為？
在過去，民眾如果有增編（或減編）門牌的需要時，只要委託地政士至戶政事務所辦理即可，就好像不動產的買賣、過戶一樣；但現在要辦理增編門牌，卻要先行委託建築師至工務局建管處辦理分戶許可。大家也許會覺得奇怪，像這樣的變更行為應該很普遍，也沒什麼大不了，為什麼還要跑到像工務局建管處這樣的單位去辦理？這是因為變更戶數的行為曾經一度氾濫，而且嚴重影響到建築物的結構安全，並帶給同棟住戶相當大的困擾，政府相關單位才不得不針對建築物的分戶行為加以管制。
猶記得大約在民國89年間，台北市精華地段的某建築物中有一戶人家，將自家房屋由原本的1戶分割為6戶，在當時曾造成不小的轟動，以下是該個案的報導：
「由於師大附中國中部之明星學區太搶手，大安區復興南路某棟大樓8樓住戶循『分戶變更』方式，將1戶住宅變成6戶，除變出千萬增值，也變出多位『幽靈學生』，該棟大樓12樓住戶如法炮製，最近正將48坪空間分隔成6間房屋計畫出售，房子還沒蓋好，已被名人租走。」（註1）
上述報導的房子，約為30年左右的中古屋，當時的售價約為一坪25萬元，一戶48坪的房子總價約為1200萬元。據聞屋主在分成6戶後，每戶的坪數變為8坪，而一戶居然可以賣到300萬元，總價立刻變成1800萬元，就算扣除施工費用等相關成本後，依然暴賺好幾百萬。而這樣的房子居然相當搶手，因為有許多望子成龍、望女成鳳的家長急於把戶口遷到該住宅內，以便讓孩子將來可以就讀明星學校。其實這些購買者並不見得真的會搬進去住，因為一個只有8坪的房子是很難擠得下一家子人的，他們通常只是把戶籍遷入而已。而許多住戶在將戶籍遷入後，會再出租給單身人士或學生居住以便賺取租金，平衡開銷。
後來這種變更戶數大賺其錢的手法被廣泛地傳開來，不僅該棟建築物內陸續有人辦理分戶，連周邊明星學區內的舊公寓，都興起了一股分戶風潮。直到後來，附近住戶開始找議員抗議，訴說這樣的分戶行為擾亂了他們原有的居住品質，經年累月的施工造成居住環境的髒亂，且戶數增多後，出入分子也變得複雜……等等。試想：一棟12層樓四併的公寓大廈，原本共有48戶人家居住，如果其中有三分之一的住戶辦理變更戶數，就拿1戶變成3戶來計算，該棟大廈就立刻暴增為80戶人家居住。
到底戶數增多會造成什麼樣不良的影響呢？其實，影響最大的就是用水問題。因為當一棟建築物在規劃及興建時，用水及排水量是依照當時所規劃的戶數作計算的，比方說：當時規劃為12戶人家的用水量，蓄水池為5噸，而一旦增加戶數後，蓄水池可能需要8噸才足敷使用，但是一棟建築物的蓄水池、水塔及相關管線卻早已設置完成，無法再增加容量，這麼一來，勢必造成用水量的不足。而這只是其中的一個問題而已，接下來就是排水的問題了。新增戶數之後，每戶勢必會增加獨立的廁所，而這些廁所的排水，必須排放到原先大樓規劃的排水管及化糞池中，同樣地，也會造成排水管及化糞池容量不敷使用的問題。除此之外，任意新增隔間牆或敲除原有的牆面，均有可能影響原建築物的結構安全，因此，變更戶數的影響層面很大，實在不得不加以管制。
分戶第一步──建築師先評估
內政部於民國88年以88.1.12台內營字第8872068號函研商「建築物領得使用執照後申請增編門牌變更戶數應否辦理變更使用執照案」，按建築物領得使用執照後申請增編門牌變更戶數，如涉及室內裝修、用途變更行為時，自應依法分別申請裝修許可、變更使用執照後，始得增編門牌變更戶數；惟如未涉及上述行為而未影響主要構造、防火避難設施及消防設備者（其中建築物如屬連棟式或集合住宅者，其分界牆並應符合建築技術規則建築設計施工編第86條第2款規定），基於簡政便民並符公共安全原則下，得由建築物所有權人檢附相關文件圖說向當地主管建築機關以備案方式辦理（註2）。
上述的文字讀起來也許有點拗口，但簡單地說，就是：變更戶數不再像過往那麼單純，直接委由代書（地政士）去辦理即可，而是應先委由建築師評估，看看是否可以合理地變更戶數，再依照建築物的規模及使用用途之不同，申請室內裝修許可或變更使用執照後，才能進行所謂的「分戶」。這樣的管制，無非是希望藉由加強建築物的使用管理，來維護建築物的結構安全及建築物的壽命，並保障人民財產及生命的安全。
以下幾章將分別敘述變更戶數的辦理方式以及相關限制。
註1：Group.idv.tw 不動產e族，房地產新聞2003年3月「明星學區住宅太搶手，一戶分成六戶賣」，新聞來源：台北市議員李慶元。
註2：摘自台北縣政府工務局網站「台北縣政府辦理建築物變更戶數作業要點」，撰寫人陳嘉興。 
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