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管委會怎麼來？
2008/03/27
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作者：
林旺根
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；管理委員及主任委員任期一年，連選得連任；管理委員會之組織及選任應於規約中訂之。管理委員會有當事人能力，性質為民事訴訟法第四十條所稱之非法人團體，得為訴訟當事人，管理委員會為原告或被告時，應將其訴訟事件要旨速告區分所有權人（條例第三十八條）。
管理委員會成立之門檻
管委會選任事項，依法已非屬規約應記載事項，如規約未設規定，只須經區分所有權人會議議決即可。
倘規約或區分所有權人會議已訂有管理委員之組織，則定期改選，只要公告相關選舉辦法及選舉地點及選舉方式即可進行。
管理委員之選舉與會議運作實務
一、委員之資格：
按管理委員會係「由區分所有權人選任住戶若干人」所設立之組織（條例第三條第九款），而「住戶」則包括：區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者（條例第三條第八款）。各該公寓大廈之管理委員，如擬限制承租人、使用人不得擔任管理委員會之主任委員、副主任委員或財務委員（甚至不得擔任管理委員）者，必須以區分所有權人會議之決議或規約另予限制。
管理委員會不僅為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作之執行機關，且具有訴訟當事人能力，其與區分所有權人之權益關係匪淺，故規約範本規定其成員，至少主任委員、副主委及財務委員等應以區分所有權人為宜。
二、未實際居住之區分所有權人，可否限制其不得擔任委員？司法審判實務認為，得以規約或區分所有權人會議加以限制。因之，如限制未居住（或欠繳管理費）之區分所有權人擔任大樓管理委員之資格，並無不可。
惟筆者認為，以未居住為由限制區分所有權人不得參與內部管理運作，理由較為牽強；何況規約雖為公寓大廈之最高自治規則，但無法律明確授權而予以限制，似有過當。
至如區分所有權人欠繳管理費用者，筆者贊成規約得予限制之見解，其欠繳期間，基於公寓大廈之自治與權責相當，公寓大廈自得以規約或區分所有權人會議決議限制其會員權（類似人民團體之「停權」）。
三、區分所有權人為法人，可否擔任委員？區分所有權人為法人時，其選任管理委員乙節，依規約之規定，未規定者，依區分所有權人會議之決議，申言之，規約或區分所有權人會議倘無限制者，該法人自得擔任管理組織之成員；至於管理委員之任期及連任次數自有條例第二十九條第三項規定之限制，不因具法人之身分而有所區別。
另者，公司法人並無自然實體，應指派代表人行使權利。至於指派代表人，乃該代表人受任為法人處理事務，其性質應為民法上之委任事務，宜由法人或代表人出具足資證明其委任關係之文件以憑辦理。
四、委員之人數：
(一)為處理區分所有權關係所生事務，由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會；管理委員會由二十一名以下的管理委員所組成，其中設有︰主任委員一名、副主任委員一名、財務委員一名及委員若干名，並得置候補委員若干名。
(二)主任委員、副主任委員及財務委員的積極資格，須以區分所有權人始得充任，並應限制其消極資格，例如有︰曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者；曾服公職虧空公款經判決確定，服刑期滿尚未逾二年，或受破產之宣告尚未復權者，或有重大喪失債信情事尚未了結或了結後尚未逾二年者，或無行為能力或限制行為能力者，均不得充任。
(三)倘若公寓大廈的幅員較大或人數、棟數較多或住商混合者，為考慮區域均衡，強化民意基礎，不妨加以調整委員名額之分配，如以分層、分棟或分區等方式加以劃分。並於選舉前十五日由召集人公告分區範圍及分配名額。
(四)主任委員、副主任委員、財務委員如有喪失區分所有權人資格，或管理委員喪失住戶資格者，應即當然解任。管理委員出缺時，由候補委員依序遞補。
(五)主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，同樣應予公告。
五、委員之選任或解任：
(一)委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法（亦可用連記法或限制連記法）選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。
(二)委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法（亦可用連記法或限制連記法）選舉，並以獲該分區之區分所有權人較多者為當選。
(三)主任委員由管理委員互選產生；但為考量相互配合以利執行，副主任委員及財務委員則由主任委員於管理委員中選任之。
六、委員之解任：
(一)如規約中對於主任委員、管理委員之「罷免」方式已有明定，依規約之規定，未規定者，依區分所有權人會議之決議。
(二)因之，委員之罷免，若規約未規定不得以臨時動議於區分所有權人會議提出，該罷免於區分所有權人會議以臨時動議提出時，尚非條例所不許，惟其決議之成立，應踐行條例第三十條至第三十二條及第三十四條規定之程序（95.11.17.台內營字第0950806835號）。
七、委員之任期：
管理委員之選任、任期與解任等相關事項，應依規定載明於規約或區分所有權人會議決議之中。「擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者」，有「連選得連任一次」之限制，其餘管理委員則無連任次數之限制。
管理委員如任期未滿前，因故部分解職時，依法得由候補委員依序遞補之；如全體委員均於期前解職時，即應辦理補選，新選任之委員任期，規約或區分所有權人會議未約定者，其任期一年；但如非屬全體解職時，新補選委員之任期，應為該屆管理委員剩餘之任期（91.9.16台內營字第0910086027號）。
八、管理委員會會議之召開：
(一)主任委員應每二個月召開管理委員會會議一次。
(二)發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管委會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
(三)管委會會議應有過半數以上之委員參加，其討論事項應經出席委員過半數以上決議通過。
(四)管理委員會之會議紀錄應記載開會時間、地點、出席人員及列席人員名單、討論事項之經過概要及決議事項內容。
管委會主要職務在執行區分所有權人會議之決議事項及一般管理維護事務，為公寓大廈之執行機關，理論上不得違反法律規定或侵越上級意思機關之職權。
九、管理委員會之權限：
(一)管理委員會具有當事人能力，故應以主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第三十六條所定事項。
(二)管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務，故主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度有關事務之執行情形。
(三)主任委員得經管委會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
(四)主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務委任其他委員處理。
(五)副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
(六)財務委員掌管公共基金、管理費、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
(七)管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議，為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
(八)管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法依區分所有權人會議之決議為之。
管理委員會依其職掌所為之法律行為而發生之權利義務，應屬於全體構成員（即全體區分所有權人）。
（本文摘自「新公寓大廈管理條例之實用權益」一書） 
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