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建蔽率舊照與容積率新照的比較──建蔽率與容積率比比看
2007/12/24
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作者：
黃宗源
從民國88年6月16日全省納入容積率管制以來，迄今已多年，照道理來說，現在新建房屋的建照應當都是實施容積率管制後的新建照，但因政府為挽救火車頭工業的房地產業，公布「健全房地產市場措施」，一連三次允許建照可延期共七年完工（88.1.20延二年，90.1.1延二年，90.12.13延三年），讓依建蔽率規劃設計的舊案（容積率實施前已准的建照，或搶掛號依處理程序未終結前法律不溯既往原則，在實施容積率管制後依舊法核准的建照）得以苟延殘喘，度過不景氣的時機，而於景氣復甦時再適時推出市場。因建蔽率時代建照與容積率時代建照之適用法規及計算允建容積之基礎不同，茲將新照（容積率建照）、舊照（建蔽率建照）分別說明並比較如下：
一、舊照：
依建蔽率觀念設計，允建容積高，售坪與建坪比低。
二、新照：
依容積率觀念設計，允建容積低，售坪與建坪比高。
舊照因為依照建蔽率及允建建築物高度計算基準容積，因此允建容積較高；新照則因近年來陸續修訂的法規，例如梯廳與陽台合計15％及機電設備空間合計15％不計入容積，陽台、花台、雨遮、遮陽板陸續放寬限制規定，導致售坪與建坪比升高，亦即公設比提高，相對的售坪亦增加。尤其是在民國92年8月台北縣蘆洲大囍市社區火災後，政府於94年7月1日修訂法規（建築技術規則第95條），規定八樓以上住宅需設二支安全梯直通避難層，同時間亦修法（建築技術規則第162條），將機電設備空間由10％放寬為15％免計容積，此舉使建築物的公設比提高，代表高公設比的房地產市場來臨。茲整理影響建築物公設比法規變更歷程如下圖：
從表4-1新舊建照之售坪與建坪比比較表，顯示出新照之公設比遠高於舊照。舊照若允建容積為一千坪，其售坪約一千二百∼一千二百八十坪；新照若允建容積為一千坪，其售坪則約一千六百八十∼一千七百七十坪。舉例來說，台北市住三容積率225％，售坪比率約225％×（168％∼177％）＝378％∼398％，表示一坪台北市住三土地其售坪約三．七八∼三．九八售坪，以此作為投資報酬率評估之參考。 
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