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住戶欠繳管理費，管委會束手無策？
2007/10/26
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作者：
李永然律師、陳淑芬律師
住戶欠繳管理費，管委會束手無策？
文◎李永然律師、陳淑芬律師
案例
張先生將房子提供給目前就讀於大學的兒子佑庭居住，截至今年2月，已有三個月的管理費欠繳，雖然管委會一再公告催繳，張佑庭仍不當一回事，心想老爸會處理一切，請問管委會該怎麼辦？
解析
★管理費之用途與分擔標準
管理費之負擔應依公寓大廈管理條例第10條第2項的規定訂之，即「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」民國92年12月31日公布修正之條文並增訂政府機關得視情況就公共施設之維護、修繕為補助，可參考同條第3項的規定：「前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，……」
實務上，管理費的分擔標準大都於規約中明定，因此住戶要繳多少管理費，才足以供公共部分之修繕、管理、維護之用，須由區分所有權人視實際運作情形而定。住戶如欠繳管理費或公共基金時，管委會應如何處理？
★管理費抵賴不繳，先催告，次聲請發支付命令或 起訴
依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」因此，管理委員會於區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期時，應先寄郵局存證信函定相當期限催告，住戶仍不繳納時，再向管轄法院聲請發支付命令或直接提起民事訴訟，請求給付管理費及遲延利息。
若住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，經管委會促其改善，於三個月內仍未改善者，管委會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶係區分所有權人時，管委會並得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，此時如區分所有權人於判決確定後三個月內不自行出讓時，管委會得聲請法院拍賣之。惟因實務上法院拍賣違規住戶或區分所有權人的區分所有權後，時常因該所有權已設有抵押權而導致積欠費用無以受償，致拍賣行為毫無實益可言，因此，民國92年12月31日之修正條文即於第22條第3項增訂：「前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」使管委會得優先於普通債權人，讓住戶積欠的管理費用順利受償，以符合本條強制拍賣的立法意旨。
（本文摘自「保全及樓管法律實務Ｑ＆Ａ」一書） 
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