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共有土地處分須知－－賣持分，注意誰有優先購買權
2007/07/17
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作者：
高欽明
土地法第34條之一第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
所謂優先承買權，就土地登記而言，係指土地法或其他法律規定，於所有權人將土地或建物之所有權出售予第三人時，特定之人有按同一條件、價格優先承買之權利。
本法條第四項所稱之優先承買權，依左列規定辦理：
一、部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。他共有人得主張行使優先承買權，但不能以第三人為取得名義人，否則與土地法第三十四條之一立法意旨不符（請參閱最高法院侇杍氚八十五年度台上字第一○五二號判決）。
二、徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先承買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先承買權視為放棄。
三、區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，基於房地一體之精神，他共有人無本條項優先承買權之適用。
四、本條項規定之優先承買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
五、本法條之優先承買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先承買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
六、共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先承買權之行使。但共有人之應有部分被法院查封時，無本法條第一項之適用。
七、本法條之優先承買權人已放棄優先承買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先承買權人已放棄優先承買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，免提他共有人已放棄優先承買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前，對優先承買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先承買權爭執解決後，再行受理登記之申請。
八、權利人持法院確定判決或執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之「應有部分」土地移轉登記時，無須檢附優先承買權人放棄優先承買權之證明文件。
九、他共有人對共有人出賣其應有部分之優先承買權，均有同一優先權，至應由他共有人何人承購，依內政部佪毐杌內授中辦地字第○九三○七二四五七二號令修正土地法第三十四條之一執行要點第十一點第一款及第九款規定，部分共有人依本法條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承買權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。至於他共有人對共有人出賣應有部分之優先承買權，均有同一優先權，至優先承買權人均主張或多人主張優先承買權時，其優先購買之部分應按各主張優先承買權人之應有部分比率定之。 
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