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購屋仔細看，別讓一生心血付流水
2007/04/18
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作者：
林旺根
房屋廣告
建商數次推案的廣告都不同 ，我要相信哪一個？
消費者保護法為加重企業經營者之責任，俾以防止誇大不實之廣告侵害消費者權益，乃於第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」故預售屋買賣定型化契約應記載事項第1條規定：「賣方對廣告之義務：賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」
但如建商同一建案數次推案的廣告，產品屬性或建材互有差異（例如：第一次推出是大坪數，之後部分改成小套房），消費者仍得以該次交易所信賴的廣告，要求建商負責履行。因消保法之前揭規定僅屬行政機關為管制消費秩序公平所為之措施，除消費者主張外，建商不得逕認廣告當然構成契約內容之一部，否則消費者保護難謂周妥；且廣告仍屬要約之引誘，若消費者信賴該廣告而與建商訂約，當然可以主張該廣告之內容即成為契約之內容。申言之，若依相關證據資料堪認該作為吸引顧客購買慾望之廣告內容，嗣後確經雙方當事人合意約定為給付內容者，縱未形諸書面契約之文字，當事人雙方仍應受其拘束。
購屋機制
部分建商或仲介公司標榜買他們的房子有「履約保證」，絕對可靠，真的嗎？
由於從簽約到完成產權移轉登記的時間相當長（預售屋因受工期之限制，時間更長），為保障交易安全，維護買賣雙方權益，目前為仲介或建築業者所應用的安全機制，大約有「履約保證」、「信託」或「契約鑑證」等可供選擇。
「履約保證」指銀行向購屋者提供下列之保證：一、買賣標的物產權清楚；二、買賣標的物依約施工；三、買賣標的物如期完工。
銀行為了確實保證上述任務，所以對於它所投資的建築經理公司必定充分信賴，而建築經理公司則會對個案小心評估、審核，並且以優良的建築管理方法、豐富的建築經驗、完善的業務管理服務及超然的公正立場，協助建設公司順利完成該項工程，達到三大保證的目標，使履約保證制度順利執行，將銀行保證所承擔的風險降至最低，購屋者得藉此獲得保證，建設公司也得以有穩當的資金來源，專心把房子蓋好交屋，因而建立起購屋者對商品的信心，也會使房子更容易賣出去。
我國履約保證制度原僅運用於預售屋履約保證，但目前部分銀行與仲介公司亦打出「成屋履約保證」的廣告，惟其性質與前述預售屋履約保證的內容不盡相同，成屋履約保證僅是付款（價金）保證而已（不負物的瑕疵擔保責任）。所以說，有「履約保證」者，充其量，只是價金有保障，至如買到有瑕疵的房子（如海砂屋、輻射屋），即非其保證的範圍。
契約陷阱
人在輻中不知「輻」、海砂蓋屋風飛「砂」，可以買嗎？
可買，但不可住。輻射屋、海砂屋雖可移轉，但因有重大瑕疵，具有一定的危險性，所以，除非投資人低價買入，期待改建之利益，否則應「避之惟恐不及」。
一、避免買到輻射屋的方法
消費者購屋前應注意查證並進行下列檢測：
灱要求賣方出具保證書：自84年7月1日起，建管機關已實施「施工中建築物出具無輻射污染證明」制度，如向建商購屋，建議消費者向建商要求保證建造預售屋的材料不含輻射鋼筋。
牞如有疑義，可向地政機關或行政院原子能委員會查詢：已被檢測為輻射屋者，行政院原子能委員會或各縣市地政事務所服務台均有該項資料，消費者在購屋前可向上述兩個機構查詢。
犴要求檢測：已檢測為輻射屋者雖有列管，但大多數建物仍未做輻射檢測，為保障生命、財產安全，建議消費者在支付斡旋金或要約書前，自行委託行政院原子能委員會認可具偵檢能力的輻射偵測單位進行輻射屋偵檢。
二、避免買到海砂屋的方法
灱要求賣方保證不含未經處理的海砂：政府並未將含氯離子過高的建築物（俗稱海砂屋）列管，地政機關亦無該資料可供查詢，建議消費者要求賣方於買賣契約中保證房屋不含未經處理的海砂，或氯離子含量符合國家標準。
牞委託有關單位檢測：消費者所購買的房屋如有混凝土嚴重剝落，或購屋時對於買到的房子是否為海砂屋有疑義時，可攜帶六百公克結構物的混凝土塊，或五十至一百公克的砂樣，逕送工業技術研究院工業材料研究所（地址：新竹縣竹東鎮中興路4段195號77館260室）委託檢驗（檢驗費用由委託者負擔，於購屋前應由雙方協議定之），或郵寄至該所工業服務室登錄辦理（備妥委託單、樣品及費用）（洽詢電話：03-5820100或0800-45-8899）。
房屋貸款
房貸五花八門，如何選擇對自己較有利？
所謂利率遞減型房貸，簡單來說，是考慮房貸期間長，若因利率因素而常常轉貸，對消費者來說，雖可能賺得較低的利率，但轉貸都需支付一筆不低的費用，實際上得不到任何的好處。而且隨著與銀行往來時間越久，客戶若能由銀行獲得一些回饋的話，更能顯示銀行對客戶往來關係的重視。所以，部分銀行業者，為回饋房貸客戶，推出「利率遞減型房貸」，宣稱只要繳款正常，在次一年度即會自動幫您調降利率加碼，累計最多可以調降六次，之後就一直適用該最低利率到貸款還清為止，與目前市場上房貸利率大多為前高後低的二段式定價或一價到底的定價方式不同，讓貸款戶享有實質的優惠。
抵利型房貸，就是讓房貸戶拿存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果，有別於房貸戶直接拿存款償還房貸本金 (註：通常銀行會設最高可抵利額度，例如新台幣一百萬元）。借款人在使用抵利型房貸時，如果臨時有資金需求，還是可以動用該筆存款)。此類房貸的好處，可以將利息省更多、讓資金更充裕及理財更靈活等，但話說回來，消費者本來就缺錢才要貸款，何來那麼多的存款可供抵利？
至於理財型房貸，是一種可靈活運用的理財方式，其與一般房貸的主要差異在於：一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金（包括每月攤還之本金及提前還款部分之本金），可以轉換為循環額度，得隨時動用、按日計息，方便借款人資金調度。此外，借款人亦可在此循環額度內，於貸款銀行的關係企業，進行股票下單或本行各種理財產品之交易，該企業會提供完整服務。不過要注意，借款人在循環額度內動用部分，另外按日計息，例如年利率3.95％，動用十萬元，期間十天，所需增加支付的利息約一百零八元。
金融自由化，銀行的房貸方式五花八門，消費者須進一步了解各種房貸的實質內容是否符合自己的需要再做決定。 
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