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如何聲請除去承租人的戶籍登記？——趕走幽靈住戶！
2006/09/28
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作者：
謝心味
案例
林大偉承租吳永德所有的房屋，並於遷入該房屋後，向戶政事務所辦理戶籍登記，而於租期屆滿後未再續租，自該房屋遷出返還予吳永德時，並未將戶籍一併遷出。於林大偉遷出，吳永德即未再將房子出租予他人，而準備將其出售予第三人，且依自用住宅優惠稅率申報土地增值稅，以便節稅。但經請教代書得知，申請自用住宅稅率計徵的土地增租稅，需其本人或配偶或直系親屬於該地辦理戶籍登記，且於出售前一年內，未曾供營業使用或出租才有適用。吳永德於是通知林大偉三日內遷離戶籍，但是林大偉卻遲遲不向戶政事務所辦理。吳永德依法應如何始能除去林大偉的戶籍登記？
解析
土地依法應繳交地價稅，而自用與非自用住宅用地的地價稅稅率各有不同。又如土地所有人出售其自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未經過七公畝部分，其土地增值稅就該部分的土地漲價總數額按百分之十徵收。惟依土地稅法第34條第2項規定，如該土地，於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，則不能適用。而且就自用住宅用地，依土地稅法第九條規定，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地，方屬之。
對於「曾供出租使用」日期的認定，依財政部68年10月26日台財稅第37517號函，係以有租賃資料可稽者，以租賃資料所載的日期為準；如無租賃資料可稽者，則以查得的租賃起迄日期為準。對於「曾供營業使用」日期的認定，依財政部81年2月11日台財稅第801815758號函，係依如下原則：
一、如營業人已依營業稅法第30條規定，於遷出或廢止之事實發生後十五日內，申請變更或註銷營業登記者，准依其申請書所載遷出或歇業日期為準。至其於申請書所載遷出或歇業日期起，逾十五日法定期限始申請變更或註銷登記者，一律以稽徵機關受理變更（遷出）或註銷登記之收件日期為準。
二、已核准暫停營業，未申請復業者，以稽徵機關核准營業人依法所報暫停營業之日為準。
三、已辦理遷出或註銷登記，或已核准暫停營業，而仍繼續營業，以及未依法辦理營業登記而擅自營業者，以稽徵機關查得營業停止日為準。
如有以下情形，依財政部75年6月25日台財稅第7553304號函，視為無供營業用的土地：
一、原供營業用之土地，雖未辦妥註銷營業登記或地址變更登記，但該營利事業已他遷不明，而該管稅捐機關查明處理有案者。
二、原供營業用之土地，該營利事業經依法申請註銷或變更地址登記，因法令規定，未能核准，且經稽徵機關查明該地址無營業者。
三、原供營業用之土地，其地上房屋實際上使用情形已變更，經由房屋所有人依房屋稅條例第七條規定申報房屋供自住使用，稽徵機關查明核准按住家用稅率課徵房屋稅，且查明無出租情事者。
四、當事人提出其他確切證明使稽徵機關足資認定其出售前一年內未曾出租或供營業用者。
如承租人搬遷後未一併向戶政事務所辦理戶籍遷出登記時，出租人可依戶籍法第47條第4項規定提出申請，由戶政事務所逕為遷出登記。戶政事務所如依前述規定逕為遷出登記，依同法施行細則第15條第3項規定，應將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所並註明地址，同時通報警察機關依查尋人口處理。
由上說明可知，吳永德對於林大偉不將戶籍遷出的行為，可向戶政事務所申請，戶政事務所將依戶籍法規定，將該戶籍遷到戶政事務所。如林大偉係承租作為公司行號的營業登記場所而未辦理註銷營業登記或變更地址登記，則吳永德可向稅捐稽徵機關申請改為自用住宅的房屋稅計徵，由稅捐稽徵機關所查得的函或通知作為無出租或營業的證明。
（本文取材自「租賃權益Ｑ＆Ａ」一書） 
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