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不動產管理概要
2006/09/28
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作者：
洪寶川
不動產管理概要
作者：洪寶川
系列：法律好好學系列9
初次看見法律對不動產所下的定義，覺得：真絕啊，我們的lawmaker！把簡單的名詞解析成難的，把懂得的意思翻成不懂的。《民法》第六十六條如此這樣形容不動產：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」什麼是定著物？什麼是出產物尚未分離者？在唸繞口令嗎？
難怪法治社會中的老百姓不願意進入法治社會，不懂嘛！拗口難懂的情形下，難以接近法律，遂演變成「井水不犯河水」，心中抱持只要我不做壞事就好了。偏偏生活中就是離不開法律，維持生命的食衣等等紅塵俗事皆如此；營生牟利的積極分子，舉手投足都在經營錢事者，更是如此。
所以，不動產是亙古以來大家最愛的產業，牽涉的法律數量之多也是首屈一指，其法律的定義及解釋，完備詳實、與時俱進，無怪乎有「定著物、出產物尚未分離者」的文字，因為唯有解釋再解釋，避免含糊不清的意思，才能杜絕一切揣測及不正確的解讀；也唯有各類相關的子法從母法《民法》中衍生，才能完整規範因人而產生的種種不動產投資行為。
不動產法律有多少種？數數看，依單純的買賣房地而言，就有《土地登記規則》、《土地稅法》、《契稅條例》等；附加於買賣行為的仲介業者，有《不動產經紀業管理條例》規範；住進去之後，有《公寓大廈管理條例》、《房屋稅條例》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等；蓋房子前，有《建築法》、《土地法》；開發土地前或大規模的造鎮、都市重新改造，有《都市計畫法》、《區域計畫法》、《山坡地保育利用條例》、《新市鎮開發條例》、《都市更新條例》、《土地徵收條例》……等；更深入規劃者，涉及《國有財產法》、《國有非公用不動產出租管理辦法》、《國有非公用土地設定地上權實施要點》、《國有非公用財產委託經營實施要點》、《不動產證券化條例》、《信託法》、《平均地權條例》……等等。繁如天上星辰，而每一大法下又有其配套施行的規則、辦法、要點、原則，母法、子法，大條例、小要點，縱橫交錯運用，始構成「不動產的管理」。
想要掩書嘆息了嗎？從事不動產投資業者、學習不動產科系的學生，學會不動產管理法規是吃飯的基本配備，當然不能不知及無知。至少要知道：自用住宅用地增值稅按土地漲價總數額百分之十徵收（土地稅法第三十四條）、租賃契約之期限不得逾二十年（民法第四百四十九條）、土地共有人對於他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任（土地法第三十四條之一）、區段徵收土地所有權人未繳納差額地價之抵價地，不得移轉或設定他項權利（土地徵收條例第四十六條）、股份有限公司投資於新市鎮建設總投資額百分之二十範圍內抵減當年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年內抵減之（新市鎮開發條例第十四條）……這些不動產法規的大綱及架構，但，要認識的大綱及架構顯然多且雜，而且法規散見四處，要綜合歸納熟讀，並不容易，尤其是初學者，更需有一套架構完整、言簡意賅的教材作為跳板，否則不得其門而入。
本書作者洪寶川先生曾長期任職政府不動產部門公職，累積豐厚的不動產管理經驗，尤其嫻熟相關法律之運用，執教於校後，教授不動產管理等課程，十分明瞭學子入門不動產的困境，特編輯一文字簡明扼要、完整架構法條、列明重點綱要的圖書，供老師教學使用，讓學生易讀易懂。本書內容分五大章：基本認識、接管登記、管理、處分、開發利用，將所有重要的不動產法規架構於下，如同作者所期盼的以不長篇大論、不過度作理論性解說的作法，讓初學者能以最少的時間、最輕鬆的方式，得到最重點的資訊。 
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