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大樓保養備忘錄－－6種設備維護合約怎麼訂？
2006/01/02
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作者：
徐源德
水塔清洗
水塔清洗時需注意的事項有： 一、事前關水：為了避免浪費水及增加清洗的速度，廠商大多會在前一天先把總表關閉，要注意不要太早關，以免造成提前缺水。 二、用電安全：工作人員進入水池清洗時，務必注意用電安全，避免造成觸電意外。工作人員應投保相關的保險。 三、排水：清洗水塔需要把水塔內的水放空，而許多公寓大廈的排水並不十分通暢，如果排水太大，可能導致管路末端（低樓層）住戶排水管回流冒水，所以務必小心、謹慎。 四、恢復：有部分的大樓因為設有定壓閥或採用陸上型的揚水泵浦，在清洗水塔後，有可能因揚水不正常運作，導致缺水或泵浦空轉，所以也要請清洗的廠商注意相關的恢復作業。實務上，許多清潔廠商會把責任推給機電公司，說他們只負責清洗，至於有沒有水不干他們的事。 上述情況及風險可以在委託前就先言明並記載於契約中。
消毒
消毒工作十分不容易驗收，所以有些廠商乾脆使用一些很臭的藥劑，讓管委會成員回到社區時還聞得到臭味，那就表示有消毒。這是個錯誤的想法，消毒其實是要看到底殺哪一種害蟲，是否採用不同的藥劑配合。 消毒前，應公告注意事項、消毒藥劑的內容、中毒的緊急處理方式等，並且建議在花圃等人畜可能接觸的地方做好警告標示。
抽水肥
委託抽水肥時需注意： 一、委託合格的廠商處理，並索取發票（因為污廢水申報需要檢附）。 二、管理委員會對於廠商最終的處理方式是有連帶責任的（類似台塑汞污泥事件中台塑仍然需要負責），所以要確認廠商不可以任意傾倒廢棄物。 三、抽水肥的計價有以車計價，也有責任承攬者，實際抽水肥的時候，不太可能逐車檢查，所以建議以責任承攬方式較沒有爭議。 低壓水電、消防、發電機、污廢水代操作 這四類業種目前的趨勢已整合為單一工種，主要的原因乃價格低落，獲利下降，所以只會一種，難有生意上門。而這四類工種進入門檻較低，設備也較便宜。如果有若干設備維修較困難，例如發電機淹水維修、消防馬達線圈重繞等，業者會依據實際的情況另外委任協力廠商處理，就像電梯的馬達如果需要維修重繞，電梯業者也會把馬達拆下交給修理廠修理一樣。 這四種工作整合的結果也有助於管理委員會降低委託成本，所以建議管理委員會在委任工作時，可將消防檢修申報、污廢水申報作業一併委託給同一廠商，除了相對降低成本外，也可避免爭議。如果沒有委託給同一家廠商，實務上曾經遇到的問題有：一、ATS（電源自動切換開關，係一種裝置，能在常用電源供應中斷時，將負載切換至備用電源，而在常用電源恢復供電時，自動再轉二、消防泵浦的電源NFB跳脫，是屬於水電維護還是消防廠商維護？ 在這樣的爭議下，管委會還得居間調解、仲裁，實在不適合。如果管理委員會一定要分開發包，那麼應該在責任介面上予以釐清。
弱電門禁監控
在所謂的「弱電」領域中，其實包含了監視錄影、對講系統、電腦通訊、門禁刷卡、自動化設備等。 在弱電的領域中，大多數的公寓大廈採用特約維修的服務方式，也就是說，當設備故障時，再請特定廠商來維護，屬於設備的「自我檢測」模式。因為大多數的弱電設備故障時，使用者往往最早發現，而弱電有部分的檢測是不容易的，例如對講機的檢測，不太可能與住戶一一對講測試，而是住戶或管理中心自行發現通訊異常。所以弱電系統的維護保養，大多採用特約服務的方式，例如每月固定花費若干金額，小維修不另外收費（有點類似電梯半責的做法），更換零件或查修線路，則另外收費等。 行政院公平交易委員會(85)公處字第一○七號處分書中記載，有關弱電監控設備，如果不是原設備廠商，就通常不會提供維修服務，最主要係因各家產品內部零件組合方式有其差異性，基於工時成本與維修費用間平衡性之考量，業者通常不願花費太多時間去探究壞損之根源，也因此形成交易的過程中賣方相對於使用住戶居於優勢地位的賣方市場。這也是公寓大廈弱電領域在維護上所遇到的困擾。 所以，如果遇到電腦化中央監控系統問題，就要有心理預備了，即維修時會有不容易找到原廠以外的人來服務的困擾。目前有許多公寓大廈即因預算或原廠已經倒閉等因素，使得整套中央監控系統荒廢不用。
空調
在尋找空調維護廠商的時候，如果是清洗水塔、清洗送風機等工作，因為沒有零件、技術太高等門檻，一般的空調廠商應該就可以處理。管理委員會也可以統合公共區域內與各住（用）戶室內送風機一併請廠商清洗，如此較容易以量制價，爭取優惠的價格。但是在空調主機的維護上，就必須考量廠商是否有維護的技術能力與零件的取得管道（有點類似電梯的維護），管理委員會可以參考《冷凍空調業管理條例》中對於廠商能力的分級方式。 
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