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前屋主積欠管理費，該找誰討？
2005/11/29
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作者：
許啟龍
案例
陳先生於仁愛社區購入一戶中古屋，等到要辦理遷入時，管理委員會告知陳先生須代繳前手所積欠之管理費始可辦理遷入，陳先生可否拒絕？
解析
依公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……」而區分所有權人應繳納多少管理費，通常由住戶規約訂定或由區分所有權人會議決議定之。另依本條例第二十一條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」故區分所有權人依本條例第十條第二項應繳納之費用拒不繳納者，管理負責人或管理委員會則可依本條例第二十一條之規定，訴請法院請求其給付。
一、原則上，管委會無權要求新購戶代付前手欠繳之管理費及公共基金
有問題的是，如原區分所有權人積欠之管理費、基金可否向新購之區分所有權人追償？依本條例第二十四條第一項後段規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。故有些管理委員會常依此條文意旨，請求新購戶繳納原區分所有權人積欠之管理費，衍生出新購住戶是否需繼受原區分所有權人所積欠之管理費、基金之問題。
然本條例第二十四條立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後，主張未參加規約之訂定而不受其拘束，故規定了區分所有權人應繼受公寓大廈管理條例或規約所規定之抽象規範，避免重新召開區分所有權人會議、訂立規約之不便。至於已具體發生之管理費給付義務，依債之相對性，應僅由原債務人受拘束，繼受該不動產之區分所有權人為第三人，並非如物權有公示性當然之繼受，故除經債務承擔外，不因而繼受前手之債務。因此如原區分所有權人所積欠之管理費、基金非經新購戶之債務承擔，管理負責人或管理委員會不得向新購戶要求給付。
而依內政部八十六年二月二十六日台內營字第八六七二三○九號函示二：「本案除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」亦認新區分所有權人無繳納出賣人積欠管理費之義務。
二、如規約已有明訂「代繳」之義務，且新購戶事前得調閱相關文件資料，即不能免責
但如住戶規約已明訂原區分所有權人有積欠管理費、基金之情事，繼受人須負責給付之，該住戶規約對新購戶是否生效？九十二年十二月三十一日新修正公布之公寓大廈管理條例第二十四條第一項前段增訂：「區分所有權人之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件。……」而本條例第三十五條之文件乃指：規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄等。
今如住戶規約明訂繼受人需負擔原區分所有權人積欠之管理費、基金，而依本條例第二十四條規定，繼受人於繼受前應調閱同條例第三十五條之文件（包括規約及原區分所有權人積欠管理費、基金之情形），則新購戶於繼受前應可知悉原區分所有權人所積欠之管理費數額及承擔之問題，此亦可達於類似「物權之公示性」。故依本文看法，如住戶規約已明訂原區分所有權人之管理費新購戶需承擔者，而管理委員會已將一切之資料公示於外，讓新購戶得隨時了解，管理委員會即可向新購戶要求給付原區分所有權人積欠之管理費。但此前提是：管理委員會對於公寓大廈管理條例第三十五條所揭示之文件皆毫無保留提供予新購戶。
在此建議新購戶於繼受區分所有權前，應依本條例第二十四條規定請求管理委員會提供同條例第三十五條之文件，以確保自身之權益。
本問題中，對於管理委員會要求陳先生應代繳原區分所有權人所積欠之管理費，原則上陳先生可以拒絕。
（本文摘自「管好你的公寓大廈」一書） 
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