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新書搶鮮看——漏水大作戰
2005/08/18
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作者：
徐源德
書名：大樓裝修•設備管理好好學
作者：徐源德著 系列：公寓大廈管理維護系列3
公寓大廈住戶室內漏水，通常由住戶自行協調或相關各戶間協調共同解決，但如果屬於「非營造類漏水」，管委會就必須站出來及早因應，以免釀成巨額損失。此類常見的漏水狀況有哪些？原因為何？本月新書帶您直擊現場。
這裡指的漏水，是指給排水、消防管路類的漏水，而不是營造漏水。在公寓大廈的損失中，漏水的損失僅次於火災的損失，所以所有的機電廠商都怕漏水的事情發生。以下彙整幾種常見的漏水狀況與對應措施。
揚水溢出
就是上水塔的水位已經到了控制高點，下水池泵浦仍然揚水至上水塔，導致水從水塔溢水管流出，並且因為屋頂避難平台排水不及，導致水淹過門檻，從樓梯處往下流，導致電梯、住戶室內發生損失。造成這結果的原因有：一、自動控制元件故障，導致水滿不停；二、手動操作未注意：有可能管理人員或機電人員手動操作揚水泵浦，未能注意上水塔實際的水位，導致上水塔水位已經高於溢流孔而不知。
污廢水溢出
位於地下室最底層有各個污廢水坑，因為控制故障、內部管路破裂脫落、泵浦故障等原因，造成污廢水溢出，嚴重的話，可能將機械停車相關設備淹壞。
消防太平龍頭無預警脫落，導致水大量湧出
筆者截至目前已經遇過兩個個案，原因為太平龍頭螺牙品質瑕疵所導致。這種問題從外觀上實在難以判斷，僅能從施工時的材料驗收品質上加強，以及參酌《各類場所消防安全設備設置標準》第三十三條之規定：「室內消防栓設備之消防立管管系竣工時，應做加壓試驗，試驗壓力不得小於加壓送水裝置全閉揚程一點五倍以上之水壓。試驗壓力以繼續維持二小時無漏水現象為合格。」
排水管回流冒水
公寓大廈的排水管路因為不通暢，導致排水時來不及往下，就從低樓層的排水管往上回流冒水。常見的狀況為：洗水塔時，廠商因為把上水塔的水排掉，排水就從管路低處末端回流（管路的末端因各棟公寓大廈的設計不同，有一、二或三樓）；或下大雨時，住戶陽台排水發生回流冒水。
消防泵浦主閘閥上端防震軟管破裂
這裡的防震軟管理論上是不容易損壞的，因為消防泵浦系統失壓，頻頻啟動，才導致破裂的結果；或者最初安裝的時候位置有點歪，而導致防震軟管破裂。防震軟管破裂時，消防泵浦會自動啟動打水，上水塔的水也會從破裂處往下補充，如果這個消防泵浦位於中繼樓層（一般在十二樓附近），勢必造成更大的損失。
下水池漏水
下水池內有浮球開關（類似馬桶水箱內的構造），以控制當水滿時不再補給水，這個浮球如果故障，會導致水不斷地補充，然後從下水池的溢流管流掉。當發現的時候，通常就是住戶公共水費暴增的時候。現在許多建設公司為了預防此事，都會在下水池的溢水管裝置漏水檢視視窗，以便日常的檢查。
溫泉給水管漏水
因為溫泉給水屬於特殊水質，又加上有溫度及自然水壓，對於水管的考驗較大。此類案例為當初配溫泉給水管的時候，管路以及零件（閥類）並未採用同一材質的規格零件，導致兩種不同的材料銜接處漏水。
住戶裝潢時突然漏水
這個案例與上個案例相仿，就是住戶裝潢的時候，裝潢公司為了方便，以PVC塑膠水管代替鐵管施作室內消防灑水管路，導致還沒完工就爆管，所有的裝潢損失、電梯損壞高達數十萬元。 
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