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當房東,報稅有訣竅
2005/05/17
作者: 廖如陽
依稅法規定,租賃所得之計算,係以全年租賃所得,減除必要損耗及費用後之餘額為所得額,只是個人往往沒有記帳及保存憑證之習慣,故財政部乃規定納稅人可以採下列方式擇一計算申報房屋租賃所得:
一、不必檢附任何證明單據,直接以租賃所得減除財政部頒訂之必要損耗及費用率四十三%後之餘額申報。如土地及房屋分屬不同所有權人而共同出租,該土地租賃所得與房屋租賃所得,均得各自減除四十三%之必要費用。
二、逐項舉證發生之損耗及費用列報扣除,其可列舉扣除之項目與所需檢附憑證如下頁附表所示。
一般而言,如提供出租的房屋於取得時有向銀行辦理抵押貸款者,因利息支出金額較大,採用第二種方式扣除或許較有利;否則其餘項目合計可扣除金額比率,一般均不會超過四十三%,還是採用第一種方式較有利。
除了租金部分須申報納稅外,押金部分也不可免,其申報方式亦有下列二種可擇一適用:
一、將押金依銀行業通行之一年期存款利率(九十一年度為一.八%)設算租賃所得,於扣除必要費用後,列報為租賃所得。
二、能確實舉證押金之用途,直接申報其運用所產生之所得,例如利息所得,則免再申報租賃所得。
因此,在利息所得不超過二十七萬元免稅額度情形下,採用第二種方式,將押金存入銀行所取得的利息直接列報為利息所得,因可享受二十七萬元的免稅優惠,自然較第一種方式列報為租賃所得有利。然而若二十七萬元之免稅額度已滿,則應考慮將上述押金孳息部分直接列作租賃所得申報,並可依法減除四十三%之必要費用,不必再申報利息所得,如此反而能降低應稅所得。不過在此建議:如你擬將押金存入銀行,為便於舉證,最好能單獨以定存方式存入,而且儘量不要動用,以免屆時認定困難。
此外,如果承租人有代出租人履行某項納稅義務,例如代繳房屋稅、租金扣繳稅款,或代出租人支付租賃房屋之修理費、擴建費或其他債務,依法皆視為出租人之租賃收入,應列入所得申報納稅。
另房屋租賃所得之納稅義務人為房屋所有權人,與租金由誰收取無關,縱使出租人將租金債權移轉與第三人,並通知承租人將租金給付該第三人,該出租人仍屬租賃所得之納稅義務人。
 
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