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法拍屋價值如何估？怎麼買最划算？
2005/04/11
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作者：
永然聯合法律事務所
案例
曾先生在法院布告欄中找了又找，看了又看，終於相中一棟喜歡的房子，底價他很滿意，因為實在是太便宜！但曾先生想：這麼不錯的房子，一定會有許多人競標，屆時不知該如何出價比較恰當？法拍屋的價值評估基準到底是什麼呢？
解析
依強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應先命鑑定價格，再核定拍賣之底價，所以，所有不動產拍賣前，均已經過估價程序。但房地產的價值評估，本即十分複雜，除了當地行情的估價外，稅負（含土地增值稅、契稅）、代書過戶費用、銀行核貸（以拍定價額為核放依據）及有無點交可能發生之費用等，均應列入評估的因素。因此，充分了解法拍屋地產的狀況，是估價過程中相當重要的步驟。
其次，應買的時間也得考慮清楚，亦即應買人未必要在第一次拍賣時就趕著搶標。因為第一次拍賣時若無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，依強制執行法第九十一條規定，倘債權人不願承受或依法不能承受者，由執行法院酌減拍賣最低價額再行拍賣，酌減數額不得逾百分之二十；再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達減定之拍賣最低價額者，依強制執行法第九十二條規定，可再行拍賣，其酌減數額仍不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十；經二次減價拍賣而未拍定，債權人仍不願承受或依法不能承受時，依強制執行法第九十五條規定，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。
雖然在第一次或第二次拍賣未賣出之減價，應由法官在百分之二十範圍內詳為斟酌核減，但可知的是，拍賣次數愈多，價額自然越便宜。而拍賣物究竟是屬於第幾次拍賣，公告中都會有記載。所以，應買法拍屋，一定要注意標的物究竟是「第幾拍」，這也是評估法拍屋價格不能輕忽的重要因素。
參考法條：
強制執行法第八十條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」
第九十二條：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」 
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