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分門別類看規約
2004/11/19
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作者：
林旺根
規約記載之事項，依學者之分類，大致上可分為兩類，其一是，得以規約約定之事項；其二是，是否僅得以規約約定之事項。茲簡述如下：
一、得以規約約定之事項
大致可分為下列四類：
1.關於區分所有權人基礎法律關係（或所有關係）之事項。
2.關於區分所有權人間之共同事務之事項。
3.關於區分所有權人間之利害關係之調解事項。
4.關於違反義務處置之事項。
二、以是否僅得以規約約定加以區分
是否僅得以規約約定為標準加以區分，可分為絕對規約事項、相對規約事項或任意規約事項。
1.絕對規約事項：如約定專用部分及約定共用部分範圍等，依其性質或法律規定如未規範於規約中易滋疑義，故屬規約絕對規範事項。
2.相對規約事項：如約定專用部分、共用部分收益權或管理費之負擔比例（條例第九、十條）、禁止飼養動物（條例第十六條第四項）、區分所有權人出席、表決與區分所有權比例之特別約定（條例第三十一、三十二條），及區分所有權人會議之召集人產生方式等，於本條例中已有原則規定，若規約未另予規定，仍可依本條例之規定，故不影響規約之效力。
3.任意規約事項：即法律並未強制規定，允許區分所有權人自由約定，例如：專有部分之約定共用、財務運作之監督、糾紛之協調程序以及其他不牴觸法令規定之特別約定等，均屬任意規定。
又關於「管理委員會之組織與選任」事項，原依本條例施行細則第二條規定屬應納入規約，始生效力，惟因召開區分所有權人會議門檻過高（修正前屬於特別決議事項），不易成立管委會，故本條例九十二年十二月三十一日修正時，配合修正條文第二十八條第二項之精神，即無需先行訂定規約即可召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，故未於第二十三條第二項中列為「非經載明於規約者，不生效力」之事項，同時修正第二十九條第二項，並明定「公寓大廈成立管理委員會者，……主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」準此，「管理委員會之組織與選任」事項，性質上已變為任意規約事項，本條例修正公布施行（九十三年一月二日）後新成立之管理委員會，僅須依區分所有權人會議之決議成立即可，但管理組織與選任事項，仍涉及每屆委員改選之依據，如僅以區分所有權人會議決議為之，無法讓選民（住戶）充分了解，易滋弊端，筆者建議，仍應納入規約為宜。 
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