| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
新公寓大廈管理條例
2004/10/28
|
作者：
林旺根
書名：新公寓大廈管理條例
之實用權益
作者：林旺根
系列：權益法案系列1
台灣地區地小人稠，為求單位土地之有效利用，建築型態向高層化發展，乃成為一必然趨勢。《公寓大廈管理條例》於民國八十四年六月二十八日制定公布，實施至去年為止，許多公寓大廈住戶仍誤以為管理委員會所訂行政規章，位階高於規約或區分所有權人會議，導致內部管理運作毫無章法；又因原條例對於「公寓大廈」之定義過於僵化，致區分所有權人會議召集困難。針對種種窒礙難行的缺失，本條例乃於九十二年起進入立法院，至同年十二月九日完成三讀，並經總統於九十二年十二月三十一日公布施行。
本次修正範圍極廣，為使讀者對於這次《公寓大廈管理條例》之修正有全面性、深入的了解，本書特別邀請對此法案參與多年、研修經驗豐富的林旺根代書執筆為文，循著本次條例重整之架構，逐章細剖居家憲法的全新面貌。
全書總計十章，第一章「緒論」概述本條例修正重點、立法目的與意義、本條例之法律性質、適用對象與範圍、相關用詞定義及公寓大廈住戶間之權義關係。第二章「公寓大廈的物權關係」則闡明「區分所有」的法律關係和「專用使用權」的意義。第三章則是關乎住戶權義至鉅的「住戶規約」，本章從規約之性質、意義、內容、起草、訂定與變更、規約之效力、規約之保管與公示，均有鉅細靡遺之說明。
第四章「住戶之權利義務與糾紛之處理」，除了敘明住戶應有之權利與應盡之義務外，更重要者在於提供公寓大廈糾紛的解決途徑，包括如何建立內部協調機制、如何循外部解決途徑（主管機關或法院等）弭平爭議，甚至如何執行強制驅離措施等。
第五章「區分所有權人會議」，開宗明義先予釐清區分所有權人會議之法律性質、地位、決議之種類，而後詳述區分所有權人會議之實際運作過程，包括：會議之召集程序、會議之議題、表決權之行使、決議之方法，最後釋明會議決議之效力問題，例如：一旦作成決議，此一決議具有哪些效力？違法決議是否仍然有效？面對違法決議，該如何救濟等。
第六章「管理委員會」，亦屬本書之「重頭戲」，蓋管委會（或管理負責人）乃法律上定位為公寓大廈內部共同事務之執行機關，社區大廈管理之良窳，實繫於管委會之盡心盡力與否。本章除探討其基本的定位問題外，也在於詳述管委會之成立、委員之選任和職掌。關於「社區」之管理，是否準用公寓大廈管理條例？本章亦有實質的探討。另公寓大廈管理條例規定，管委會成立後，必須向直轄市或縣（市）主管機關報備，此報備程序該如何進行？應備哪些文件？本章均將一併說明。
公寓大廈之興起，造就「公寓大廈管理服務人」相關行業之榮景。根據公寓大廈管理條例的規定，「公寓大廈管理服務人」的定義為何？其執行管理的內容是什麼？管理服務人有哪些義務？無照執業或違規執業有哪些罰則？「保全業」與公寓大廈管理服務又有什麼樣的關係？管委會於聘用管理維護公司或保全業時，應注意哪些問題？如何簽訂契約？……皆可在第七章中一窺詳情。
公寓大廈管理條例施行後，受惠最多者莫過於住戶，但另一方面，與本條例有密切關係者，除公寓大廈住戶外，對建築業者之影響，實首當其衝。建築業者在本條例規範下，應注意哪些問題？第八章對此有具體的探討和說明。重點包括：公共基金及公共設施之點交、第一次區分所有權人會議之召開、規約草約之簽署、申請執照應增加之標示規定、共同部分單獨讓售或設定專用權之禁止等。
公寓大廈管理條例對於住戶之保障，除有賴前述住戶之自律、管理組織之健全運作外，主管機關的輔助、監督與施罰，亦屬責無旁貸的先決條件。對此，作者於第九章中除有針對法律相關條文之解釋，同時也對主管機關提出深切的期許，如：加強對於住戶的教育、積極輔導成立管理組織的做法、儘速研修或擬訂公寓大廈、社區之規約範本，值得政府主管部門或主事人員參酌、運用。
一如本條例之「民生法案」特質，作者於本書最終回附錄了與公寓大廈密切相關的法規與範本，包括：公寓大廈管理條例、規約範本、會議規則、財務管理辦法、停車場管理辦法、共用部分管理規則、室內裝修管理辦法、管理服務人服務規則等，是參與公寓大廈管理實務者不可或缺的珍貴資源。 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
