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室內裝潢不只是住戶的事
2013/10/25
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作者：
徐源德
隨著人們對於居住品質的要求越來越高，幾乎買新房子時都會有若干的室內裝潢，以符合對於環境的自主要求。尤其單戶七十坪以上的住宅常會標榜為「毛坯交屋」，也就是地板、天花、隔間、衛浴等都不做，保持毛坯樣式交給客戶，讓客戶自行發揮。辦公大樓更是如此，辦公大樓的產品幾乎沒有隔間區隔，完全讓使用者發揮創意。
以管理的時間軸來看，各戶交屋後，就可能有若干室內裝潢的行為產生，裝修事項如果沒有妥適的管制，起造人日後在與管理委員會移交時，即可能發生下列之爭議：
一、裝潢管理基礎
裝潢雖屬於各戶專有部分之事務，但因運送材料、污染、噪音等事項與整體利益有關，所以裝潢管理事項大多交由公寓大廈管理維護公司處理。同時於房地買賣契約書中對於公寓大廈管理維護公司也有若干程度之授權，如在合約書所附的住戶規約草約中規範：「本大樓物業管理中心對於各戶裝潢得加以管制，並收取裝潢保證金及清潔費，以維護共同清潔、公共安全及共同利益」。如果沒有上述授權，住戶與公寓大廈管理維護中心之間即可能對於裝潢管制事項有所爭議。
在這樣的授權基礎下，臨時管理負責人就可委任公寓大廈管理維護公司對於裝潢做若干管制，包括：室內裝修申請管制、施工允許時間、保證金、清潔費、垃圾清運規定、用電排水規定、消防安全規定等。
二、排水阻塞
室內裝修時，如果有泥做部分（毛坯屋、衛浴變更、隔間變更都可能有泥做），應注意不要將泥水倒入室內地板或污水管排放，否則就可能造成共同排水幹管阻塞，甚至造成低樓層住戶排水回冒之情事。各戶會不會把泥漿水倒入排水管，實在不容易察覺，積極的處理方式，建議在樓梯間裝設臨時排水設施及簡易泥水分離容器。這樣一來，泥漿排水就不會影響到全體排水。共用管道阻塞，消費者往往會認為是營造階段所造成而要求起造人負擔管路的更新費用；然而，若干個案中發現，排水管阻塞後，將阻塞的管路鋸下來查看，竟是住戶亂倒廚餘、衣物等所致，該向誰求償，就大有爭議了！
三、消防警報斷線或故障
消防警報系統從管理室開始，隨著各迴路至各戶室內及公共區域之火警探測器，成為火警警報偵測迴路。在建築物取得使用執照時，這些迴路都應該處於完備的狀態。
隨著各戶裝潢或天花板施工、隔間變更、配合燈具位置等原因而將火警探測器移位甚至拆除，便可能造成該戶所屬的火警迴路出現斷線或設備遺失的不正常狀態訊號。因為大多數的火警設計並不是各戶專用迴路，而是多戶共用一迴路，所以這樣的狀況發生時，如果沒有立即處理，時間一久，每一戶都不會承認是自己的責任。如此一來，責任就變成公寓大廈管理維護公司或起造人了。而移交的時候，萬一火警受信總機一片滿江紅，就無法順利進行了。
四、室內撒水關閉事項
消防撒水從地下室消防機房經由消防泵浦加壓至消防水管內，形成密閉溼式撒水系統。通常在各樓層樓梯間會有一個消防撒水警報逆止閥，也就是需要維修時，就把該水閥關閉。室內裝潢時，如果需要移動撒水頭或天花板進行裝修時，裝潢業者擔心消防撒水會噴灑，就會至樓梯間將該水閥關閉。因為該水閥是管理該樓層所有住戶的設置，萬一關閉後未能即時開啟，時間一久，誰都不敢去開，因為開啟後，萬一住戶室內撒水管路有些微的洩漏，就有可能導致住戶的損失。
實務上建議：所有樓梯間的消防管道間應上鎖管制，住戶裝潢如果需要暫時關閉，除了應該申請登記外，關閉時間也不宜過久，同時在裝潢保證金退還時，應確認已經開啟該水閥。
這項管制事項遠比火警警報管制來得重要許多，因為萬一高樓火災，最有效可以滅火的，就是自動撒水裝置，而如果該水閥關閉，那就是完全無解，徒呼負負了！
五、梯廳清潔與外觀損傷
在各戶裝潢過程中，都會有搬運物料、清運廢料等事務，稍有不慎，即會造成地面或牆面的損傷，如果沒有預防或管制，等到移交的時候，就會列入缺失事項。積極處理的方式有下列數點：
1.梯廳預作區隔：如果在豪宅區塊，大多有貨梯、傭人梯廳等設計，裝潢施工全數使用貨梯、傭人梯廳，這樣便可以有效區隔。
2.梯廳預做保護：工務部門統一做，或要求裝潢廠商做，或從收取的清潔費中統一幫裝潢廠商做。
3.梯廳隨專有部分點交：如果是一層一戶的產品，因為相對單純，各樓層梯廳可隨專有部分交屋而一併點交。
4.派任專人每日巡察：由公寓大廈管理維護公司派任專人就裝潢管理事項進行管制，每日巡察兩次，遇有某層梯廳損傷，立即舉發。
5.電梯裝設臨時門板：電梯在裝潢期間可說是受盡碰撞，電梯內裝可以用裝潢保護起來，避免撞傷，但是電梯內、外門板可就無法充分保護了。所以目前有些營造廠乾脆發包製作臨時門板，等到各戶裝潢告一段落，再換為正式門板。
6.住戶違規事項：住戶如有占用梯廳擴大使用面積、私自裝設鐵窗、陽台外推、兩戶打通後以磚牆封閉一戶大門、露台加蓋等事項，本應規範於規約草約中，但如果管理中心未能妥適地管制，導致違規情事成為事實，那麼管理委員會可能會要求管委會成立之前的臨時管理負責人處理。這種住戶違規的問題實在不易解決，因為會觸動各戶利益的敏感神經，管理委員會要求恢復原狀的難度本已頗高，再如依據相關法令辦理，又可能與大樓本身的二工有所牽連。
（本文摘自《公寓大廈公設點移交實務》一書） 
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