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吉屋出售，注意仲介售屋契約
2013/08/15
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作者：
林宜君
想要委託專業的仲介業者代為出售房屋，面對經驗老到的仲介業者，該如何與之打交道呢？訂定委託銷售契約時，又須注意哪些事項？
一、契約審閱期間
委託銷售房地產契約屬於定型化契約，依照消費者保護法的規定，應有30日以內之合理契約審閱期間，所以千萬別太心急，馬上就在契約上簽下名字，定型化契約的消費者是有權利要求先把契約帶回去仔細審閱一段期間的。
二、選擇合法登記、正派經營之仲介業者
選擇仲介業者時，除可向親友詢問外，亦可上各縣市的不動產仲介經紀商業同業公會網站查詢曾受獎懲的仲介業者，以作為選擇之依據。另外，《不動產經紀業管理條例》第5條規定，不動產經紀業者須依法設立登記；第13條規定，不動產經紀人須經考試及格並領有不動產經紀人證書。前述條件亦應為考量之依據。
三、委託銷售態樣及有關委託銷售契約書之性質
目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即「專任委託銷售契約書」及「一般委託銷售契約書」，如屬專任委託銷售契約書，則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定；反之，則屬一般委託銷售契約書。二種委託方式關於佣金之收取並無分別。
四、有關服務報酬之規定
服務報酬之給付條件多為買賣契約成立時方需給付，至服務報酬額度，應依內政部所定《不動產經紀業報酬計收標準》計收。專任委託，係約定僅委任一家仲介業者出售房屋，猶如獨家代理，賣方不得委任其他仲介業者，如委任他家仲介業者，即負違約責任。專任委託之期限一般為三個月，專任委託之服務較為完善，委託人也會受到較高品質的服務。而一般委託的委託人可以自行尋找其他仲介業者，委託人可以多委託幾家仲介業者，互相比較售屋條件，從中選擇最有利者，但不了解二手屋交易流程的委託人容易被賺差價，且此項委託不見得會以有利價格成交。
五、委託銷售價格最好將建物、土地、車位等之價格分別明列
六、明確約定委託銷售期間
七、賣方保證不動產權清楚，且就不動產之重要事項負有誠實告知之義務
八、仲介業者之義務
(一)仲介業者處理仲介事務應盡善良管理人之注意義務。
(二)仲介業者忠實報告之義務：仲介業者關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
(三)以仲介為營業者之調查義務：以仲介為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
(四)仲介業者製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章。
(五)因處理仲介業務所支出之費用除非有特別約定，否則不得向委託人請求：仲介業者因處理仲介銷售所支出之費用，例如：市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤之費用，如未於委託契約中約定得向委託人請求，不得向委託人另行請求，此於民法第569條定有明文:「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者，適用之。」
(六)如有約定仲介業者得代賣方向買方收受定金，應另載明仲介業者收受定金後應於多久之期日內送達賣方；當然，賣方亦得約定仲介業者無權代收定金。後附之內政部所定不動產委託銷售契約書暨一般委託銷售契約書，皆係賣方授權仲介業者收受定金之情形，如不願授權仲介業代收定金者，應為：「仲介業者無代賣方收受定金之權利，如仲介業者代收定金，除應立即交付賣方代收之定金，另應給付賣方代收定金百分之○○作為懲罰性違約金。」之約定。
九、明確訂定違約罰則
違約罰則之訂定，應翔實明確，並注意仲介公司提供之契約所定之違約罰則是否僅單方面規範委託人，對於受託人則完全沒有罰則。如有此種情形，應要求加列受託人（也就是仲介公司）之違約罰則，以免發生仲介公司違約卻無計可施的窘境。
十、委託終止後2個月內成交，還是得支付佣金
許多人認為透過仲介公司麻煩又花錢，更糟的是，還有可能賣不出去。為了節省佣金的支出，有的人先和仲介業者簽訂委託合約，知道誰有興趣承買之後，再私下去找有興趣的買主完成交易。這時，消費者可得特別小心了，為了保護仲介業者的權益，於內政部擬定之不動產委託契約書範本中特別規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：……犴受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」所以，如有前述情事，還是得給付仲介公司佣金，可別以為私下作業就可以省下花費哦！再者，仲介公司為防範這種情形發生，可能還會於委託契約中約明如有此種情形發生，委託人應對仲介業者負給付懲罰性違約金或損害賠償之責任。因此聰明的委託人可要特別留心，千萬別聰明反被聰明誤！
十一、消費爭議之申訴與調解
因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第43條及第44條規定，買方得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房地所在地之直轄市或縣（市）政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時，得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。 
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