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委託期滿自行成交，還要付仲介費嗎？
2011/03/14
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作者：
連世昌
案例
屋主某甲委託房仲業者某乙出售其名下房地，簽訂不動產專任委託銷售契約書（俗稱專任約或專約）後，某甲想要省下4%的仲介費，竟在委託銷售期間自行成交。請問：某乙可不可以依據雙方所簽訂的不動產專任委託銷售契約書約定，要求某甲支付委託之服務報酬？如果某甲答辯：縱使他跟某乙之間有簽訂委託銷售合約，但是，某乙僅有帶看委售房屋而已，本件完全是由某甲自行銷售，某甲可以不用支付或應酌減其仲介費。此一說法是否有理？
解析
一、房仲業者所提供的服務屬性
依照本案例的題旨，屋主某甲與房仲業者某乙之間所簽訂的不動產專任委託銷售契約書（俗稱專任約或專約），從法律上的意義來講，可以比照（類推）民法關於居間契約一節的規定（民法第565條）（註1）。
詳細而言，大多數的法院也認為：
1.不動產仲介契約之法律性質，是民法上居間契約或委任契約，或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，或視契約性質而定，學說上並無定論。
2.不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，所以應視個別契約約定之內容以定，無法一概而論。
雖然本案例之不動產仲介契約約定屋主甲委託房仲業者乙公司代為尋找買主買受委售的不動產，而具有居間契約（民法第565條）的性質，但從支付仲介報酬費來說，依目前房仲業界所提供給屋主簽訂的委任銷售契約書，大多為制式契據，須屋主在「簽訂不動產買賣契約書時」支付委託總價4%的仲介費，而房仲業者須「服務至甲方（屋主）收清尾款」，這點又與典型居間契約的規定不一樣。
不動產仲介契約不論簽訂的是專任約或一般約，只能比照（類推適用）民法關於居間契約的規定（註2）；雖然如此，但只要在簽訂的委託銷售契約書中約定，屋主須在「簽訂不動產買賣契約書時」支付委託總價4%的仲介費等字樣，就必須遵照雙方的約定，不可以拿民法居間的規定來抗辯。
二、屋主私下成交，房仲業乙可不可以要求仲介費？
坊間仲介業者提供消費者簽立的不動產委託銷售契約，都會在契約中約定：委託人（屋主）於「簽訂不動產買賣契約書時」，就應給付委託總價4%之服務費。操作上，通常是屋主在簽約時先給付五∼七成的仲介費，等到買方全部清償價款時，再付清剩餘的仲介費。 如果屋主在委託銷售期間受到其他仲介業者誤導，或自己想省下4%的仲介費，而在委售期間私下成交（註3），房仲業乙可不可以要求仲介費？此應視以下情形而定（註4）：𡛼雙方有特約約定屋主自行出售、私下成交，仲介業者不收取任何仲介費的話，那麼，房仲業者乙就不可以要求服務費。例如委託銷售契約書加註：「委託期間內屋主可以自行銷售，若屋主自行出售本房地，○○公司不收取任何服務報酬費用。」等字樣。𥕛雙方沒有特約約定屋主可以自行出售之情形，除非屋主完全自行銷售，而房仲業某乙的房仲員也沒有任何帶看房屋、刊登物件廣告、物件聯賣平台或其他仲介服務紀錄，否則，就委售物件的買賣，房仲業某乙應有為屋主報告訂約機會或締約媒介之準備，故可以要求仲介費。
三、屋主某甲可以不用支付任何仲介費嗎？
根據民法規定，約定的報酬較居間人所任勞務之價值為數過鉅，失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但是，報酬已給付者，不得請求返還。意思是提醒讀者：火車駛過之後才吹口哨，就來不及了！
四、筆者的話
(一)請再次檢視委託契約的屬性：請讀者務必釐清妳（你）與房仲業所簽訂的是專任約或一般委託約。「專任約」的意思，好比是「獨家代理」，屋主不可以另行委託第三者居間仲介，也不可以私下自行出售委賣物件。
(二)注意容易被忽略的重要約款：最常見的是違約罰則或屋主的義務條款。例如「仲介業者於收受定金之後，如係屋主無故或可歸責於委託方之事由致不能簽訂契約者，視為或仍應支付委託之服務費」等違約條款；再如「委託期間屆滿後二個月內，屋主與房仲業者曾經介紹的客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時，視同房仲業者完成居間介紹」。
(三)提醒房仲員之注意事項：
1.常有房仲員為了便宜行事，對於熟客，在委託到期後就不續簽書面契約，而仍繼續帶看房屋，最後碰上客戶不認帳或達底拒簽之情形。遇到這種狀況，房仲員縱使沒有正式書面委託契約，只要能提出帶看物件紀錄、為房地買賣之服務、刊登物件廣告，或保管鑰匙等，都可以佐證雙方之間確實有委託關係存在。
2.常言道：屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風！萬一發生購屋糾紛，又遭消費者舉報房仲員沒有給屋主簽具出售委託契約書、製作不動產說明書等就執行仲介業務的話，根據不動產經紀業管理條例之規定，房仲業（公司）會被處以六萬元以上罰鍰。
註1：仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務（不動產經紀業管理條例第4條第5款）。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約（民法第565條）。
註2：台灣板橋地方法院87年度重簡字第1438號判決摘要。
註3：目前市面上房仲業界所使用的契據，絕大多數都會附加違約條款，例如受託人（仲介業者）於收受定金之後，如因委託人（屋主）無故或可歸責於委託方之事由致不能簽訂契約者，視為或仍應支付委託之服務費。
註4：台灣台北地方法院93年度訴字第1838號判決。 
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