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過了保固期間，建商就不須負瑕疵擔保責任嗎？
2008/07/30
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作者：
林旺根
案例
我買的預售屋完工不到三年，最近發生一個離奇的現象，那就是很多家（包括我家）的客廳磁磚地板發生大規模的崩裂或隆起，經過鑑定，確認建商施工不當，但建商說，契約的保固期間已過，不負責修繕，可以這樣嗎？
解析
保固期間與物的瑕疵擔保不同。所謂保固期間，係指以契約約定在通常使用之情形下，保證於一定年限內，維持相當品質的約款；而物的瑕疵擔保，係依民法之規定。前者是約定的保證事項；後者是法定的擔保責任，當然不同。
保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位，但因其仍為買賣契約之一部分，不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。依預售屋買賣定型化契約應記載事項第17條，關於保固期限及範圍規定如下：
一、本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，其保固期間為：
灱結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等）負責保固十五年。
牞固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚……等）負責保固一年。
犴賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
二、前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。
所以，在保固期間內如有瑕疵，建商負有修補義務，買受人不必證明該瑕疵於點交時即已存在（即於危險移轉前已存在），且建商亦不得舉證證明點交時無瑕疵即可免責。蓋保固之目的既在擔保，則其意旨不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。
保固責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，因此，保固期限過後，如果發現物有瑕疵，買受人仍然可以主張。 
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