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點不點交學問大﹣﹣法拍屋內遺留歸誰管？
2004/10/28
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作者：
吳奎新
案例
阿強在標得位於台北市大安區的一間二樓房屋後，阿強趕忙前往查看，發現原屋主及其家人均已遷離並不知去向，惟屋內仍留有眾多之物品，包含部分衣服、電視機、電冰箱、供桌椅，及一張未舖之地毯；至於屋內裝潢則大致良好，也有附設連牆之衣櫃、書櫃，另外衛浴設備也沒有損壞，惟比較麻煩的是，屋主留下其祖先牌位、五尊佛像及一些法器，阿強煩惱著不知該如何處理？
在一般法拍屋點交程序中，究竟哪些設施係在點交範圍內？哪些又應該歸還原屋主？如果原屋主均不為取回時，又應該如何處理？阿強這些煩惱是否可以解決？
解析
拍定人在標得不動產後，往往希望儘速取得不動產，以便進住使用收益或為處分，但債務人在拍賣房屋得標前後，有時基於報復心態，故意用遺留物來困擾得標人（如台北地方法院曾處理一件家中堆放屍體及棺木，致點交程序拖延好幾年），有些則可能因債務人「跑路」、失蹤或係不知已進入點交程序等，而未能及時取走……，這些動產及其處理事宜，確實會成為拍定人莫大的困擾。
動產點不點交，看狀況
法院拍賣不動產，除非是連屋內動產一起查封拍賣，否則這些動產當然不在拍賣範圍內，對於不在查封範圍內的動產，法院自無從點交於拍定人，而必須另為處理，然動產有些依附在不動產上，該不該一起點交，有時確實難以判斷。以下提供一點判斷的依據：
一、屋主遺留下來之物品，係指該物品並未與建物或土地合併作為拍賣標的物者，如動產係與建物合併拍賣，本即應一併點交予拍定人，無本問題之發生。
二、屬於不動產之範圍內者，則應予點交：依民法第八百十一條規定：「動產因附合而成為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」這就是所謂「附合」，自已屬於不動產之一部分，是而如附著於房屋的裝潢、衛浴設備、各種管線、貼地之地毯、磁磚及附貼之家具（如衣櫃、書櫃）等物均屬之。另外，像公寓大廈內之公共設施等，亦包括在內。再者，依民法第六十八條所規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。」，在法律上如被認定是屬於不動產之從物者，亦包含在不動產之範圍，例如頂樓加蓋之違建，並無獨立之出入門戶而欠缺獨立性，或如樓層中加蓋之廚房、衛浴設備間等均是，惟如果是屬於可拆卸之動產，如冷氣機等，雖附貼在冷氣窗口，乃屬動產，而非不動產之範圍。
三、拍賣標的物內如能證明屋主已有將動產拋棄之意思表示者：原屋主如已有拋棄動產之意思表示者（不論明示或默示），當然無庸再為保管或予以處理，例如垃圾桶內或旁邊有眾多堆積、發霉之衣服，應可判斷係屋主已有默示拋棄之意思。此時法院不會點交，但因已是廢棄物，拍定人可以任意處分。
四、如無法判斷原屋主有無拋棄之意思，則應審慎為之，不要輕易拋棄，以免發生爭議，最好將之保留，以認定為有用之物來處理。
經確認是否應予點交之動產後，法院即會執行點交之程序，如果非屬點交之物，則債務人在拍賣之「房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人」（強制執行法第一百條第一項規定）。由此可知，債務人之動產經一併拍賣者，則應點交予該不動產之買受人或承受之債權人；否則，即非強制執行範圍內之財產，理應取去點交予債務人本人。債務人如不在場，則可點交予其代理人、家屬或受僱人，以資結案，並完畢拍賣之程序。
結論
阿強標得之建物，其中屋內之裝潢、附貼連牆之衣櫃、書櫃、衛浴設備等，應認係屬動產附合而成為不動產之成分，自已屬於不動產所有，故而法院會一併點交予阿強；至於其他之動產，如衣服、電視機、冰箱、供桌椅、未附貼之地毯（如地毯已附貼於地面上，亦被認定是附合於不動產上，應一併點交予拍定人。），則屬於原屋主之動產，且不在拍賣點交之範圍內，阿強應將這些動產點交予屋主或其代理人、屋主家屬或受僱人，如無人可為受領，則阿強應逐一拍照、編號並予以保管，再限期通知屋主領回，屋主逾期不領取，得拍賣該遺留物品並將價金提存，或為其他適當之處置。至於遺留的祖先牌位、佛像、法器等，亦可移往適當的寺廟供奉，並通知屋主領取，如不為領取，則可依動產拍賣程序拍賣，如無人應買，再為適當之處置，如請示法院以祭拜燒毀，或找場所存置，以便結案。 
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