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惡鄰居，滾出去！
2005/01/26
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作者：
林旺根
住戶違規變更屋頂結構、走道設置柵欄、陽台擴建等情形隨處可見，政府無力拆除違章建築，無法禁絕違規使用；另外，更有住戶積非成是、賴皮成性，坐享其成卻不願分擔任何義務，令人不齒與之為鄰。因之，在民眾自律性不足、公權力不彰的交錯影響下，所呈現出來的居住品質自然低落。本條例對於改善居住環境所提出之針砭方針略有︰強化管理委員會功能，以期發揮事前協調、勸阻之功，如仍無效再依法制止、移送裁罰或為其他必要之處置；倘仍未改善或續犯者，在忍無可忍之下，強制驅離便為最後的「尚方寶劍」。
1.強制驅離之實體要件：本條例第二十二條規定，住戶有下列情形之一者，由管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。申言之，強制驅離必須符合下列要件：
(1)積欠費用達一定金額者：按積欠依本條例規定所應分擔之費用（包括管理費、公共基金、管理委員會代繳之保險費等），經強制執行後再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者。區分所有權總價，指管理委員會向該區分所有權人或住戶催告時，建築物之評定價格及當期土地公告現值。
(2)重大違法者：違反本條例規定經依第四十九條（九十三年十二月三十一日修正前第三十九條）第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。即包括下列四種情形，仍不改善或續犯者：
a.區分所有權人違反第五條之利用者：即專有部分之利用有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
b.住戶違反第八條第一項（如違規變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為）或第九條第二項（共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法）關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。
c.住戶違反第十五條第一項規定，即未依使用執照或規約規定之用途使用而擅自變更專有或約定專用之使用者。
d.住戶違反第十六條第二項或第三項之規定者。即住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，依規約或區分所有權人會議決議供營業使用，或防空避難設備依原核准範圍之使用者，不在此限。
(3)有其他違反法令或規約之情節重大者：本款除違反有關法令應依法處理外，區分所有權人尚得本此法律授權，於規約中另行訂定強制出讓之制裁條款，以資彈性規範。
2.強制驅離之程序要件：本條例第二十二條第二項規定：「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」簡言之，區分所有權人違反上述規定，採取強制出讓其區分所有權；但非區分所有權人之住戶，則採取強制遷離。
強制出讓之程序有三：
(1)符合強制出讓之要件；
(2)須經區分所有權人會議決議；
(3)訴請法院判決。
3.強制驅離程序之檢討：強制驅離，依先進國家的經驗，對於「惡鄰居」之制裁甚為有效，本條例加以移植，理論上雖可收事前預防及遏止之效，惟此乃為維持共同利益之最激烈手段，必以達到「區分所有權人已有嚴重違反義務，致無法繼續維持其共同關係」之程度者，始予適用較為妥洽。
再者，對於惡住戶得強制遷離必須透過向法院起訴為之，筆者認為緩不濟急，似應由主管機關設置調處委員會進行調處，較具實效。 
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