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不動產資產信託出租財產，租金、租期放兩旁
2006/03/02
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作者：
林永汀
不動產資產信託的營運收入，是投資大眾權益之所在，所以以不動產資產信託之信託財產出租作為營運收益時，應放寬法律上的限制，以利不動產資產信託的營運。
一、不受不動產出租的租金限制
租金，乃使用收益租賃物的對價，是租賃契約的要素。最高法院八十四年台上字第二六二七號判決表示：「租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，乃屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸」綦明。
租金的數額，除有特別規定，或當事人間有特約，或地方上有特別習慣不得增減外，應以租賃契約當事人雙方意思之合致定之。土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金超過前項規定者，管轄直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定租金。即所稱有「特別規定」的情形。租賃契約當事人間約定的租金超過土地法第九十七條規定的限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分的請求，亦應予以駁回（最高法院五十九年台上字第七九三號判例參照）。
比較特殊的是市場攤位的租賃。最高法院五十四年台上字第一五二八號判例表示：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊法）所定，房租及地租最高限制之拘束。」
惟無論何種房屋，依不動產證券化條例第三十六條準用第二十四條前段規定，不動產資產信託之信託財產，其全部或一部依信託契約之約定出租時，其租金得不受土地法第九十七條第一項規定之限制。是以，不動產資產信託之信託財產出租時，租金數額應完全取決於租賃契約雙方當事人依市場需求機制訂定，承租人不能以租金已超過土地法第九十七條第一項規定之限制為由而主張受託機構對超過部分無請求權。
值得注意的問題是，土地法第一百零五條規定，第九十七條之規定，於租用基地建築房屋時應予準用。受託機構以不動產資產信託之信託財產中土地出租予他人建築房屋時，是否應受租金之限制？依不動產證券化條例第二十四條規定的立法意旨而論，城市地方的房屋與土地租金既已不受租金之限制，則以土地出租予他人建屋使用，自亦不應受限制。
二、不受不動產出租的租期限制
民法第四百四十九條規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」
所謂「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年」，係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃（最高法院六十二年台上字第三一二八號判例、六十五年台上字第二七二二號判例參照）。惟「不定期租賃」與「定有不確定期限之租賃」，並不相同。租賃契約明定年限不定，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾二十年者，應縮短為二十年；訂約當時雙方有使其租賃關係永久存續之意思，則其租賃契約，除有特別情事，可認為當事人之真意別有所在外，自應解為定有逾二十年之期限。
除非是租用基地建築房屋之租地契約不受最長租期二十年之限制，一般房屋租賃倘有最長租期二十年之限制，恐怕影響承租人承租之意願，而有妨礙不動產資產信託經營之虞，進而影響投資人之權益；故而，不動產證券化條例第三十六條準用第二十四條後段規定，不動產資產信託之信託財產其全部或一部依信託契約之約定出租時，租賃期限不受民法第四百四十九條第一項規定最長租期二十年之限制。
不動產資產信託之信託財產出租時，雖然不受最長租期二十年之限制，但仍應以信託契約之存續期間為限，亦即最長租期仍不得超過信託契約的存續期間；否則，不動產資產信託契約期間屆滿後，信託財產之出租期間仍未屆滿，將引致糾紛，自非適宜。 
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