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建築師變更．分戶一手教材
2006/05/24
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作者：
沈宗樺
建築師變更．分戶一手教材
作者：沈宗樺
系列：公寓大廈管理維護系列04 2X04
在寸土寸金、房價不菲的現實壓力與自利心態下，一般人對於自宅的利用，總是竭盡所能地發揮「最高效益」，由此衍生出來的種種違章行為，不僅在在令主管機關頭疼、鄰里糾紛頻生；長遠來看，更犧牲了公眾安全與市容觀瞻而不自知。
近兩年來，政府單位為了加強建築物的使用管理，陸續增加並修訂了相關的建管法規，尤其貴為首善之都的台北市，這些相關的使用管理法規及解釋令更到了「多如牛毛」的地步，某些原本不需要加以管理的項目，如：變更戶數或室內裝修審查等，現在也都得透過建築師及專業技術人員的簽證才能夠辦理，同時增加了許多限制因素。
「建築師變更．分戶一手教材」一書的內容，是以建築物的「使用管理」為主題，針對興建完成、拿到使用執照後的建築物，倡導合理、合法的建築物使用觀念，例如：如何辦理變更戶數、室內裝修審查、公司行號立案、變更使用執照，兼而探討違章建築問題及合法違建的認定細節圪等等。在建築物合法使用、提升使用機能之間，如何取得平衡點？建築師將予讀者最專業的一手教材！
全書共計分成八大章，包括：1.建築物變更戶數；2.建築物室內裝修管理；3.建築物變更使用用途；4.公司行號立案與建築管理的相關法規；5.廣告物設立登記；6.違章建築的管制；7.公共設施點交；8.相關法規等。
在建築物的使用管理中，一般民眾最容易接觸到的，就是建築物的「變更戶數」問題。尤其近年來房地產市場流行小套房、小豪宅商品，坪數介於11至23坪之間，總價低，極易吸引首次購屋的族群，因此，無論中古屋或新成屋，都興起了許多「變更戶數」的需求。某些特定的房地產投資族群，甚至會刻意收購明星學區附近或地段好、租金行情高、坪數大的老舊中古屋，進行分割（變更戶數）後出租或出售，藉以賺取高額利潤。但這麼做，除了必須考量其獲利率外，是否還有相關的法令限制在？本書第一章的重點，就是針對現行變更戶數的作業方式、作業流程及相關法令限制提出說明，好讓您的投資第一步走得踏踏實實！
另，建築法在台灣施行長達50年之久，但對於室內裝修的管理，可是近10年才有的事；因為在一般人的觀念裡，室內裝修是自家的事，誰也管不著！然而回顧921大地震時，台北東興大樓應聲而倒的事件，學者專家們事後探究其責認為：除了大樓施工品質不良、沒有按圖施工外，另一部分原因則在於一、二樓裝潢時，敲除了許多承重牆，導致一、二樓形成結構上的弱點。可見，不當的室內裝修是會嚴重危害一棟大樓之結構安全的。此外，過去幾年間，也曾發生數起餐廳、KTV火警造成許多人的傷亡事件，警消人員事後勘查現場總會發現：一些不當的室內裝修破壞了原有的防火區劃，進而影響逃生動線；或者不當的裝潢材料造成火勢迅速延燒，冒出的大量濃煙更釀成傷亡的主要原因。因此，室內裝修之管理，實為建築物使用管理的重要一環，第二章對此規定，包括：室內裝修審查的分類、限制、找誰辦理等，即有完整的解說。
一般民眾在聽到「變更使用用途」一詞時，總會覺得生澀難懂，但如果舉個例子，就可能豁然開朗了，例如：小明家原本住在一樓，土地使用分區為住宅區，且使用執照上登記的是集合住宅，那麼小明今天想在一樓開設安親班，是否可行？答案是：只要符合該縣市的都市計畫法規，並檢視建築、消防法規，如果一切符合，就可以辦理變更使用執照，合法開設安親班了。亦即當實際使用需求與原有使用執照上的登載事項不符時，可以在辦理「變更使用執照」後，變更原有的使用用途。大部分的建築物變更使用執照，會與公司行號的立案有關，因為有些公司行號的立案，必須先取得變更後符合登記的使用執照才准許設立登記，因此，第三章將從建築物的用途開始分類、介紹，並說明變更使用執照的程序。另針對托兒所、安親班、短期補習班之立案，政府訂有免辦變更使用執照之方式，實際作業程序如何，本章亦將重點解說。
第四章則進一步介紹公司行號的立案與土地使用分區的關聯；簡單的說，就是什麼樣的土地使用分區，可以允許什麼樣的行業進駐。一般最容易理解的方式是：住宅區可以作住宅使用，商業區可以作為一般事務所使用，那麼，如果住宅區想要登記作商業使用，是否一律不准呢？別說您不知道，即如房仲業等相關人士，也未必一語中的；規定究竟如何？本章正解讓您恍然大悟。
在過去的年代裡，建築物上林林總總的廣告招牌，在夜間閃爍耀眼的光芒，一直象徵著商業繁華的榮景，而一般的生意人也總愛在廣告招牌上一較短長。我們的地方政府直到近幾年來，開始著手管理廣告物的設置方式，一來藉以改善市容觀瞻，二來希望藉由約束廣告物的設置方式，減少災害的發生，而某些城市的特定區域甚至訂有都市設計準則，規範廣告物的尺寸和設置高度。相關規範各縣市或有相同，其通則則在第五章一一呈現。
違章建築是台灣居住環境中一個長久以來的問題，大家似乎早已見怪不怪，甚至存有「沒什麼大不了！」、「別人都可以，我為什麼不可以？」的跟進心態。違章建築可分為「整棟違建」及「部分違建」兩大類，第六章所探討者，乃以後者為例，討論主題包括：常見的違建種類（如陽台違建、露台違建、頂樓加蓋、騎樓違建、夾層屋違建）、違法使用問題（如停車空間違法使用、一樓法定空地違法使用）、違章建築如何修繕、老舊房屋如何修繕、老舊房屋及既存違建的修建程序、申請合法房屋證明應備文件等。
第七章「公共設施點交」，表面上看來，與一般人似無關聯，但如果您身為公寓大廈管理委員會委員，就不能不加以注意。近年來，公共設施點交的最大爭議在於其「違法使用」問題，例如：當初建商在賣房子時，承諾要做許多VIP設施給客戶，而這些VIP設施的實際用途大多為機車位或機房，承購戶不明就裡，一旦建物完成，才遭人檢舉自家的VIP室是違法使用的。類似糾紛近年來層出不窮，箇中來龍去脈為何？又何謂「公設比」？公設被灌水，消費者吃虧還是占便宜？圪，本章將有一系列說明。
最後，本書於第八章中蒐錄了《建築法》、《建築物室內裝修管理辦法》等12種相關法規，讀者在閱讀各項議題時，隨時翻查，更添便利。
全書以輕鬆的寫作方式呈現，而書中所舉的例子，也是作者在實務上遇過的真實案例，即使貴為建築專業用書，您也可以將它輕鬆入袋！ 
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