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公寓法啟動，居住品質加分——設置廣告招牌、基地台，有法子
2005/11/29
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作者：
徐源德
廣告招牌、基地台等設施大多設置在公寓大廈的屋頂、外牆面等地方，首先需要釐清的是，公寓大廈屋頂、外牆面是屬於誰的權利？
如果根據民法的物權來看，物的所有權乃是至物品的外緣，也就是說，當樓層的外牆面依物權的觀念，是屬於該樓層的區分所有權人的權利；但如果是以使用管理維護的觀念來看，公寓大廈的外牆、頂樓等，則是屬於全體區分所有權人共有、共用的。
廣告物、基地台設置之法令規範
公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
同條例第三十三條第二款：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：……二、公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。……」
廣告物的設立從以上文字來看，可知公寓大廈管理條例第八條是採「原則許可，例外禁止」；也就是說，如果法令許可，而該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並且該公寓大廈經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。而同條例第三十三條之規定，卻是採「原則禁止，例外許可」；也就是說，「該公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」否則不生效力。
又參酌電信法第三十三條（九十一年七月十日修正）的規定，是「僅需管理委員會同意」即可。其條文謂：「第一類電信事業或公設專用電信設置機關所需交換機房，如當地都市計畫或區域計畫尚未配合其分區設置需要預留電信公共設施用地或當地都市計畫或區域計畫預留電信公共設施用地不敷使用者，第一類電信事業或公設專用電信設置機關得視社區發展及居民分布情形，選擇適當地點，報請交通部核准，函請主管建築機關准予先行建築，不受都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之限制。第一類電信事業或公設專用電信設置機關因無線電通信工程之需要，得有償使用私有建築物，設置無線電台。但以不妨礙原有建築物安全為限。
前項使用之建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。」
以上三條法令似乎有點互別苗頭的味道，如果從基地台或廣告業者、管理委員會、當樓層所有權人三個角度來看，必定各有所擁。
業者會以電信法第三十三條來詮釋，畢竟只要管理委員會同意，那麼事情就容易多了。而以管理委員會的角色而言，當然願意依公寓大廈管理條例第八條的規定來陳述，因為設置於該公寓大廈的基地台或廣告物所能帶來的租金收入，將可供作管理基金的收入來源。而對當樓層區分所有權人或住戶來說，設置基地台或廣告物的利益如果歸於全體住戶所共有，其可能發生的危害（基地台是否對人體有害，各種學說紛歧，不在本文討論範圍內）卻要由自己來承受，那麼當樓層住戶就會依公寓大廈管理條例第三十三條的規定來主張自己的權利，也就是採取否決權。
從嚴管理，確保居住品質
從公寓大廈管理條例的立法本意（加強管理維護以及提升居住品質）及修法沿革來看，筆者主張應以較嚴格的角度來看待這個問題；也就是說，招牌、基地台的設置，應具備三個要件：
一、法令許可：廣告物需依《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》申請廣告物的審查許可；如超過一定規模，應併同申請雜項執照。
二、區分所有權人會議通過。
三、該樓層區分所有權人同意，該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。
如果上述三個要件都具備，無論從公寓大廈管理條例第八條、第三十三條，或電信法第三十三條來處理這件事情，都不會有問題；而站在縣、市建築主管機關的立場，核發廣告物許可、基地台許可或其他雜項執照時，如果上述三個條件都符合，在行政管理上也不致有糾紛產生。
依公寓大廈實際的運作來看，設置樓層之區分所有權人的權益確應受到保障（九十三年一月二日修正生效的公寓大廈管理條例的新規定）。在條例修正之前，招牌、基地台的設置原不需要經該樓層區分所有權人同意，結果造成當樓層住戶與其他區分所有權人的矛盾與對立；條例修正後，等於賦予了該樓層區分所有權人一項「否決權」。所以目前實務上，在該公寓大廈擁有龐大的廣告物收益之前提下，為了取得設置樓層區分所有權人的同意，常以減免管理費或就廣告物收益的某一比例分享該區分所有權人的方式辦理。
（本文摘自「大樓裝修．設備管理好好學」一書） 
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