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大樓修繕，要誰同意？
2006/12/07
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作者：
謝心味
案例
陳有仁主張：其於民國94年9月間購買坐落於台北市和平東路1段○○號3樓房屋，係太極大樓的區分所有權人，其所有之房屋為頂樓，於94年10月間遷入時，因大樓頂樓樓板施工不良，造成他的房屋漏水，他曾告知太極大樓管理委員會處理，太極大樓管理委員會亦同意其先行僱工修理，總計修補頂樓漏水花費新台幣（下同）165,000元，陳有仁請求太極大樓管理委員會給付，卻遭太極大樓管理委員會以未經區分所有權人會議決議而拒付。為此，陳有仁依公寓大廈管理條例第10條、第11條及民法第184條第1項規定，請求管委會給付該項金額及法定遲延利息。
太極大樓管理委員會則以：漏水應係原建商施工不良所致，大樓已交由管理委員會處理，但是陳有仁未經管理委員會同意即擅自僱工整修，況該工程屬於重大修繕工程，應經區分所有權人會議的決議，始能為之。又陳有仁施工所支付的款項過高，而陳有仁尚積欠管委會18萬元之管理費及清潔費用，如陳有仁主張有理，則為抵銷置辯。
解析
依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」因此，原則上對於共用部分的修繕是由管理委員會負責。對於共用部分之修繕，如果區分所有權人先請管理委員會處理而不處理，則可自行處理，再依前述法律依據及不當得利向管理委員會請求給付，或是由管理費中主張扣抵。
但是共用部分及其相關設施如果涉及拆除、重大修繕或改良等事項，依公寓大廈管理條例第11條規定，應依區分所有權人會議之決議為之。而何者是重大修繕，可以由修繕金額占大樓收取的管理費用比例或是否涉及建物結構變更問題加以認定。
如果是對於共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，公寓大廈管理條例第11條規定，必須經由區分所有權人會議決議或是依規約規定由其授權的管理委員會決議。因此住戶如果未經上述程序即自行對共用部分進行修繕，其所產生的費用，亦無法援引民法無因管理的規定，向管理委員會請求給付。因為公寓大廈管理條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定。由此可知，就公寓大廈管理所生的事項，應優先適用公寓大廈管理條例，僅於該條例未規定時，始適用民法或其他法律加以解決。即於公寓大廈管理事項，公寓大廈管理條例為民法的特別法，依「特別法優於普通法」的法律適用原則，應優先適用公寓大廈管理條例。
至於住戶對共用部分的修繕費用，依民法第184條第1項侵權行為規定要求管理委員會負賠償責任，實務上認為大樓管理委員會為一非法人團體，無法如同自然人般為故意或過失的侵權行為，故請求大樓管理委員會負侵權行為損害賠償的責任，於法無據。其應向大樓管理委員會主張債務不履行的損害賠償，法律依據則係公寓大廈管理條例第10條第2項（台灣高等法院94年度上易字第87號判決參看）。
參考判決
1.台灣台北地方法院89年度簡上字第644號判決。
2.台灣高等法院91年度上字第315號判決。
3.台灣高等法院94年度上易字第87號判決。
〈狀例〉民事答辯一狀
案號：95年度訴字第○○號
股別：○股
被告：陳有仁
台北市和平東路1段○○號2樓
原告：太極大樓管理委員會 台北市和平東路1段○○號1樓
法定代理人：李勇
為給付管理費事件，依法提出答辯一事：
答辯之聲明
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
事實及理由
一、被告修繕之大樓頂樓為共用部分，非屬重大修繕，原告有修繕之義務：
1.查被告於民國94年9月間購買坐落於台北市和平東路1段○○號3樓房屋（下稱系爭房屋），係太極大樓的區分所有權人，被告所有系爭房屋為頂樓，於94年10月間遷入時，因大樓頂樓樓板施工不良，造成系爭房屋漏水，曾告知原告處理，原告亦同意被告先行僱工修理，因此修補頂樓漏水，總計花費新台幣（下同）165,000元，請求原告給付，卻遭原告以未經區分所有權人會議決議為由拒付。
2.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，又「管理委員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。是管理委員會對共有及共用部分之修繕有為全體區分所有權人為之，已無疑義。
3.經查，系爭大樓之頂樓樓頂為太極大樓之共用部分，如有漏水情事，依前揭法條規定，原告自負有修繕之義務。然而，原告以被告所為之修繕行為為重大修繕，應經區分所有權人會議決議始得為之，作為拒付修繕費用之理由。然查，被告所為之修繕工程乃係頂樓抓漏、ＰＵ重舖、垃圾清理、舖設磁磚等工程，有○○水電工程行出具之收據（被證一）及現場施工照片（被證二）可資為憑，顯見被告所為之修繕工程係在將支撐建築屋頂最上層之防水ＰＵ加以重舖，並未破壞建物之結構體，自非所謂建物之重大修繕，應屬一般之修繕工程，揆諸前揭說明，被告主張系爭房屋樓頂之修繕應由原告負責，自屬可採。
二、被告就所積欠之管理費及清潔費用，抵銷原告應給付系爭修繕費用後，原告已無債權可行使：
1.如前所述，原告對系爭房屋之頂樓有修繕之義務，未為處理，致被告僱工修繕所為之花費，原告負有償還之義務。又被告固負有給付大樓管理費之義務，然對於管理委員會應償還之修繕費用，二者間既同屬於金錢之債務，又屆清償期，是依民法第334條自可為抵銷之主張。而抵銷權之行使，僅需有抵銷權之一方為抵銷意思表示即生效力。
2.經查，被告積欠之管理費迄今雖已達180,000元，然因被告業於95年5月8日鈞院審理時對原告未償還之修繕費用為抵銷之意思表示，是抵銷後，原告已無對被告請求給付之債權存在，是請鈞院以此駁回本件原告之請求。
三、為此，狀請
鈞院鑒核，賜判如答辯聲明之所示，以維權益。
被證一：修繕費用收據影本1份。
被證二：現場施工照片數幀。
謹狀
台灣台北地方法院台北簡易庭公鑒
中華民國95年6月1日
具狀人：陳有仁
（本文摘自「好管用社區訴訟實務」一書） 
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