| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
好管用社區訴訟實務
2006/09/28
|
作者：
謝心味
好管用社區訴訟實務
作者：謝心味 律師
系列：公寓大廈管理維護系列5 2X05
公寓大廈櫛比鱗次地矗立，鄰里之間、社區管理的各種問題，也依次快速展開、漫延……。
公寓大廈管理條例自民國84年6月公布施行以來，對於落實住戶自治、管理委員會的機制運作，有相當大的成效；經由區分所有權人會議決議的執行、規約的約束力，更具有凝聚住戶「生活共同體」之社區意識的功能，並增進住戶間的良性互動。住戶透過對公寓大廈共同事務的參與，在日常生活中亦能體現多數決的民主運作模式，尤其日前某大知名餐廳違法不改善缺失，致遭大樓區分所有權人會議決議強制遷離，嗣後法院判決核准該管理委員會訴訟之請求，應是本條例施行以來，最值得大書特書的事。
制定良善的規約固然是管好大樓的第一要務，但所謂「徒法不足以自行」，在道德勸說之外，管委會如何透過罰款、發函、報請主管機關處理，甚至採取終極手段——與違規（或違法）住戶打官司，都是管委會必修的專業課題。本書作者從眾多公寓大廈個案判決中，篩選出最常見的案情、爭點問題，配合深入解析、多種訴狀範例的呈現，濃縮出這本實用、易學的終極教戰手冊。
國人處世講究圓融、以和為貴，印證於團體事務中，亦多半如此。公寓大廈管理委員會之成員，本為同社區的住戶，在被授權處理社區共同事務時，莫不期望各住戶間皆能平和、理性，遵守既定的區分所有權人會議決議或規約之約定；但事與願違者時而有之，部分住戶基於一己私利，不顧團體規範的事例屢有所聞，小則任由自家寵物於社區內隨地大小便，大則占用公共空間作為私人使用、違規營業、製造各種污染、欠繳管理費……等。凡此種種，管委會為了多數住戶的利益，應如何處之？根據大樓規約或公寓大廈管理條例的規定，除了透過前述罰款、發函警告、公告、報請主管機關處理之外，以當事人之姿，為全體住戶向法院提起訴訟，便是責無旁貸的事了。
一般人或許仍多抱持「訟則多凶」的念頭，惟訴訟是法律賦予個人保護自身權益的最後一道防線，寧備而不用，卻不可全然不備。作者執律師業多年，以贏得官司角度思考，認為從各級法院判決中釐清相關法律問題，最是有益；因此在擬定本書編寫方向時，決定從參考諸多實務判決案例入手，雖是虛擬實境，一旦操戈上陣時，卻也能夠鏗鏘有力、勝券在握。
全書分成六大篇，除了第一篇「基本認識」與最後一篇「附錄」外，餘依糾紛類型分為：停車位爭議、保全（大樓管理）公司紛爭、管理費與公共基金、住戶糾紛等篇。
「基本認識篇」主要在於探討管委會、區分所有權人會議決議、規約之地位與效力等問題，例如：未依公寓大廈管理條例成立的管委會有無當事人能力？區分所有權人會議召集程序不合法，其決議效力如何？由無召集權人所召集的區分所有權人會議，其效力如何？確認區分所有權人會議決議無效，如何提起訴訟？如何提起強制遷離訴訟？規約約定後手應給付前手欠繳的管理費，有無效力？……等。
「停車位爭議篇」羅列的爭點包括：停車位使用權買賣有無拘束其他區分所有權人的效力？約定專用權的停車位能不能單獨買賣？管委會可不可以阻止分管契約繼受人使用停車位？房子與停車位分別出售，停車權利屬誰。
「保全公司紛爭篇」則主訴實務上頗為常見的金錢糾紛，一是管委會的支票遭保全公司僱用的總幹事變造，如何求償；二是社區總幹事監守自盜，管委會欲終止委託，雙方債務如何理清等。
「管理費與公共基金篇」亦往往是建商、管委會、住戶三角關係之引爆點，本篇焦點話題包括：管理費請求的時效有多久？住戶欠繳管理費，如何依法追討？住戶可否以管委會管理不善為由拒繳管理費？管理費是否應依受益程度訂定不同的收取標準？透天厝社區的住戶可不可以不繳管理費？建商代墊的管理費可否主張自應移交的公共基金中抵銷？出租人如何向承租人請求代付的管理費？不繳管理費即採斷水斷電的約定效力如何？……等。
「住戶糾紛篇」為全書之最大宗，不僅只負責排難解紛的管委會必看，即如發生爭執的兩造住戶之間，也有按圖索驥的參考價值。例如：住戶擅自於大樓外牆設置廣告物，如何要求其拆除？如何起訴請求拆除防火巷違建物？如何請求樓上住戶容忍他人進入其屋內修復漏水？前手積欠大樓電梯更新費用，管委會可禁止後手使用電梯嗎？管委會如何請求返還遭占用的大樓共用部分？如何要求頂樓住戶拆除屋頂平台違建物？共有人如何請求頂樓違建戶的不當得利？……等。
民事爭訟的目的在於解決困擾，當事人如何穩操勝券？首要看清問題，找出有利證據和法律論點，沒有法律背景的您如何辦得到？《好管用社區訴訟實務》 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
