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法拍惡夢——惡屋主毀屋，責任難了！
2004/05/17
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法拍屋遭破壞，拍定人可否撤銷買賣？
房屋的裝潢花費高，但折舊率也高，如鑑價時未估算進去，有時屋主難免心有未甘而向拍定人索取裝潢費，一旦無法達成協議，即就屋內裝潢加以破壞、毀損；甚者，實務上亦常有原屋主在遷離前將屋內結構體破壞，水管、馬桶或其他電線亦全部加以毀損，以致拍賣標的物確實達到不堪使用之情形，此時拍定人可否要求撤銷拍賣，放棄所買得之不動產，而要求執行法院返還已繳之價金呢？
要了解此一情形，就必從買賣關係的危險負擔談起，依民法第三百七十三條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人負擔，但契約另有訂立者，不在此限。由此規定可知，除契約另有特別約定者外，利益承受及危險負擔均自「交付」時起，即由買受人承受。在動產部分，買賣所有權之移轉，以其「交付」為移轉方式，因此標的物交付後，危險即應由買受人負擔，此並無爭議；但在不動產方面，則因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件，因此可能發生先行交付不動產予買受人，嗣後再為登記移轉，亦有可能已登記完成所有權移轉，而不動產仍未交付之情形，則應以何為準？依最高法院四十七年度台上字第一六五五號判例：「民法第三百七十三條所謂之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。」；但亦有不同意見，認為「利之所在，損之所歸」，買受人既享受所有權之利益，則須負擔其危險。惟實務上既已有統一之見解，則應認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。
在一般買賣關係上，有關危險負擔之解釋固已無疑義，惟在強制執行程序中拍賣不動產，其危險負擔是否與一般買賣一樣呢？我國強制執行法對此未設任何規定！蓋法院拍賣之不動產，有公權力介入的實質意義，且有許多不點交之案例，如買受之法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點，則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益，但因未點交而不負危險之承擔，一旦發生所有權滅失之情形，竟仍可以標的物滅失而解除買賣契約，此顯不公平，因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定，否則法院拍賣不動產之危險負擔，應解為自拍定人取得權利移轉證書之日起，由買受人負擔。因此，如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。
破壞拍賣建物，刑責免不了
原屋主或其他第三人如對已查封之不動產加以破壞，縱使在法院拍賣之前，或是已為他人競標拍定後，而權利移轉證書尚未核發，其所有權仍為原屋主時，原屋主雖不構成毀損罪（因毀損罪以毀棄、損壞「他人之物」為要件，如毀損自己之物則不構成犯罪），但仍觸犯刑法第三百五十六條所規定之損害債權罪；另其亦觸犯刑法第一百三十九條之妨害查封罪。
如所破壞者係第三人（如承租人或無權占有人等），則其所觸犯之罪即為毀損罪，該建物如遭毀損致不堪用者，即觸犯刑法第三百五十三條之毀壞建築物罪，將處六個月以上、五年以下有期徒刑；如毀損未達不堪使用，則觸犯刑法第三百五十四條普通毀損罪，將處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金，另觸犯刑法第一百三十九條之違背查封效力罪。
屋主（債務人）或第三人如係在權利移轉證書核發後才動手毀壞法拍屋，因權利移轉證書核發後，拍定人已為所有權人，此時其觸犯之罪責則為刑法第三百五十三條毀壞建築物罪（程度上必須已達不堪用）或第三百五十四條普通毀損罪。且如毀損時執行法院尚未撤封，亦構成刑法第一百三十九條違背查封效力罪，如已撤封，則不構成本條罪責。 
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