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可主張用不著而拒攤公設持分嗎？
2009/06/25
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作者：
林永汀
案例
區分所有建物共用部分在產權登記時，由區分所有權人分攤應有部分，且依土地登記規則第81條第1款但書「部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外」之規定，固可經區分所有權人以協議方式決定各個區分所有權人應分攤之共同使用部分，於協商不成時，則可按比例分攤。但是，區分所有權人是否可以主張完全不需使用共用部分（公共設施）而拒絕分攤公共設施持分？
解析
行政法院58年交判字第347號判例表示，區分建物所有人應如何分攤基地的權利，乃當事人間的契約行為，對於契約私權的爭執，行政機關不得干涉。
內政部民國71年10月20日台內地字第101985號函表示，共同使用部分登記為區分所有權人共有，持分面積應依協議決定，未能協議時，則應按各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物的總面積比例而決定。
但是，公寓大廈地下室法定停車空間或兼停車空間使用的法定防空避難設備，如對不需使用停車位之區分所有權人仍強制登記為其持分共有，確有不公平。
以共用部分登記之法定停車空間，如何分攤持分予各區分所有權人？
內政部民國80年9月18日台內營字第8071337號函訂頒及地籍測量實施規則於民國83年10月17日修正之後，內政部民國83年12月21日台內地字第8315101號函依據地籍測量實施規則第297條規定，認為區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之；是以共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形並依其申請，分別合併另編建號，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用之項目及合併方式。而且以各區分所有權人所有區分所有建物面積占總面積之比例決定各區分所有權人對共同使用部分分攤之應有部分，於區分所有建物由部分所有權人申辦所有權第一次登記，其共同使用部分之應有部分未能協議者，按內政部民國86年3月28日台內地字第8603134號函引民國71年10月20日台內地字第101985號函規定，准由部分區分所有權人切結其按比例之分配方式後先行受理登記一節，至為重要。
依據土地登記規則第81條第1款但書規定，區分所有建物共用部分的登記方式，固可由區分所有權人以協議方式決定各個區分所有權人應分攤之應有部分持分額，協議不成時則以面積比例定之；但是，任何一個區分所有權人都不可能不使用共用部分（公共設施），或多或少都會使用到，譬如，法定防空避難室兼作停車空間使用時，或許有些區分所有權人不需使用停車位，卻不能說根本不需使用防空避難室，所以不需停車位的區分所有權人只能分攤較少的共同使用部分的應有部分持分額而已，並不能完全不分攤共同使用部分的設施。何況，就算是不分攤防空避難室的持分，也還有其他如化糞池、蓄水池、水箱、機電室、電梯機房、受電室、配電室……等公共使用設施置放在地下室，不需用停車位的區分所有權人仍應分攤共用部分的持分，此乃「應依各區分所有權人實際使用情形」與「部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外」規定的真義所在。
再者，從內政部民國85年2月5日台內地字第8578394號函釋關於公寓大廈管理條例第4條第2項規定的執行原則來看，其第3項原則表示：「公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」由於公寓大廈管理條例第4條第2項之「權利一體化」規定將「基地與區分所有建物專有部分之關係」和「共用部分與區分所有建物專有部分之關係」同視（居於同等地位），所以擁有區分所有建物專有部分者，不能沒有基地所有權應有部分或基地地上權之應有部分，當然也不能沒有共用部分的應有部分。 
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