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只拍土地不拍地上物，如何處理？
2009/04/13
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作者：
吳奎新
案例
阿郎是一家上市的建設公司開發部經理，最近從朋友口中得知，在靠近信義區有一塊近千坪的建地遭台北地方法院拍賣，因該土地上有一棟老舊平房，平房主人並在土地上開墾種植稻田及果樹，稻子從拍賣公告上得知已近成熟階段，惟不論平房或植物均不在拍賣的範圍內，拍賣土地因有占有人，法院公告上註明拍賣後「不點交」，這次拍賣已是第三次拍賣（即流標二次）。
本件拍賣因已流標二次，就價格上而言，實屬偏低，但聽說土地上占有人阿武是一個老兵，脾氣暴躁、不易溝通，如果順利標得土地，是否可以順利以法律上程序取回土地呢？地上所種農作物及果樹又該如何處理呢？
解析
參與法院拍賣而標得不動產，如果能順利經由法院解除原占有人的占有而點交給拍定人，拍定人取得使用收益權，此種拍賣當然最清楚，也是眾多投資者爭相競標的目標，相對的，也往往不易以較低價格得標。如欲從法拍市場中標得較低廉、獲利較高的不動產，則往往要從「不點交」的案例中尋找，但「不點交」之不動產又因權利義務較為複雜，若一時判斷錯誤，往往造成資金套牢或被占有人狠敲一筆，甚至官司連連，難以收拾。因此如何在投標前充分了解各類法律關係，以便作為投資前分析、考量的依據，便成為極重要的課題。
土地上如有房屋或農作物，於拍賣時，如房屋、土地、農作物均同屬一人而併同估價拍賣，固無問題，惟房屋、土地同屬一人而未併同拍賣，或房屋、土地根本非屬同一人而拍賣，或土地上農作物未併同拍賣，則其法律關係十分複雜，下列說明之。
一、房屋、土地未併同拍賣
房屋、土地本為一體，但於拍賣時，僅就房屋或僅就土地而為拍賣（按房屋及土地均為不動產、可分別拍賣），此時又因拍賣類型不同而有下列情形：
1.債權人向法院聲請者，係屬抵押物拍賣，則依民法第八百七十六條第一項規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定……」第二項：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」，此即為法定地上權之規定，因此如土地與房屋同屬一人所有，而僅以土地或建物設定抵押權而拍賣，此時建物拍定人或原所有權人取得對土地的法定地上權，取得土地之所有權人必須忍受房屋繼續存在，取得土地所有權人僅能按民法第八百七十六條第一項後段規定，請求給付地租（地租、期間及範圍由當事人協議，協議不諧時，得聲請法院以判決定之）。
此種建築物所有權人享有法定地上權之權利，因事涉拍定人權益極大，是而辦理強制執行事件應行注意事項第四十項第五款規定，拍賣執行法院於拍賣土地時，應先確定建築物使用土地之面積及範圍，並繪圖說明，載明於公告內，以促請有意標買的人注意，但此僅為督促注意之規定，如法院未於公告內載明，亦不影響法定抵押權的存在。
2.拍賣者如果不是抵押物，則視地上建物占有人是否有合法權源而定：
(1)無權占有之情形：建物所有人如果是無權占有，則經標買而得土地之拍定人可依民法第七百六十七條規定，請求返還無權占有之土地，亦即可訴請拆屋還地，且因所請求之訴訟標的為所有物返還請求權，因此並無十五年長期消滅時效之適用，占有人不得以已經在這塊土地上長期占有三、四十年而為抗辯。
(2)有權占有之情形：按土地法第一百零四條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，是如土地上有地上權、典權或租賃權，法院拍賣公告上均會載明，此等權利人有優先承購權，拍定人出價後，必須等待此案權利人放棄優先承買權，始可能取得土地所有權（按：法院拍賣程序中，於拍定人出價拍定後，法院會通知優先承買權利人，於接到通知後十日內如不表示優先承買之意思，則視為放棄優先承買權），且取得土地所有權者，不能請求拆屋還地，僅得向其等請求地租，因此拍定人對於是否要承購此類土地，自應十分慎重，否則損失利益可能極大。
在有權占用之情形，如非上述具有物權效力（如地上權、典權等）或有租賃關係存在，而僅是屋主單純向原地主借用土地搭蓋房屋，此種法律關係為「使用借貸」，使用借貸並無如租賃關係中「買賣不破租賃」原則之適用，因此標得土地之拍定人，隨時可因自己需用土地而終止使用借貸關係，進而要求建物所有人拆屋還地。
二、標得土地，其上農作物之處理
法院拍賣之土地，其上植有農作物或果樹，依民法第六十六條第二項規定：「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」，因此有人在土地上種植農作物或樹木，其即成為土地構成部分，於土地所有權移轉時，農作物及樹木當然視為土地之構成部分而為繼受人所有。惟種植農作物或果樹等需加工、付出勞力，並非全然無價值，倘地上農作物已經成熟，達到可採收階段，則例外視為由原耕作人取得所有權人（最高法院七十四年第三次民事庭會議），並非土地所有權人所有。
基於以上之見解，為解決土地上農作物或樹木之困擾，辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第三款規定，拍賣之土地，其上如有農作物而未併同估價拍賣者，執行法院得勸告拍定人與有收穫權人協議為相當補償，如協議不成，該地上農作物又已達到成熟階段，執行法院應准許有收穫權人自行收成。但如地上物為長期性之農作物或果樹，且未達到採收階段（於拍賣點交時），則該農作物、果樹等均屬拍定人所有，拍定人取得所有權後，可自行處理。
結論
本案例中，阿郎在評估是否適合向法院標買時，首應評估本件可否用談判方式或補貼搬遷費方式，讓阿武自動遷出占用之土地，如果不能，而必須透過訴訟解決，自然應從公告中了解「不點交」之法律原因，如果有法定地上權或有優先承買權情形，因拍定後亦無法使用收益，當然得慎重，如果係屬無權占用或係使用借貸法律關係而為占用，因可透過訴訟要回土地，即可考慮參與競標。
（本文摘自「成功揮拍，金拍．銀拍．法拍屋」一書） 
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