| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
購屋定金被沒收，有解嗎？
2007/10/26
|
作者：
林旺根
購屋定金被沒收，有解嗎？
文∵林旺根
定金是仲介在收的嗎？
我向仲介公司買房子，仲介人員慫恿要先付定金，才能把握成交的機會，定金由仲介公司代收，這樣對嗎？
要看仲介公司有無獲得授權。按定金是契約當事人的一方，為確保契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約（買賣契約本身為主契約）。定金是以主契約存在為前提，故民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」且須於主契約履行前，交付他方金錢或其他代替物始能成立，故定金契約為要物契約（必須支付金錢或代替物）。所以收受定金應該是賣方的權利。
一般的定金，在仲介或代銷實務上尚有「大定」與「小定」之分，其主要是以金錢數額占價金比值而為分類，小定是較少數的金額（可能只有數百元或數千元，但可留下客戶資料以進一步聯絡），通常由仲介或代銷人員代收，並約定數日以後補足（不補足，小定即被沒收）其約定的定金數額（數額較鉅，通常在價款的5％到10％不等），此部分即為大定，大定收足後，才會轉交予賣方。
不過，不管定金數額多寡，只要是交付定金，即依法推定契約成立，所以消費者在交付定金之前，一定要注意以下情形：
一、定金交付前，應談妥主要契約條件，如標的物（位置、層數、面積等）的確定、價金總額及各期款支付方法、稅費負擔（包括買賣雙方各應負擔什麼稅費）、貸款額度等，均應由賣方明確同意。
二、定金交付時，為避免發生糾紛（如由仲介公司收取，可能與斡旋金混淆不清），應以賣方為收款人。
付定金後不想簽約，定金會被沒收嗎？
仲介人員慫恿我要先付定金，才能把握成交的機會，但定金交付後，如果我不想簽約，定金會被沒收嗎？
除非有特別約定，否則會被沒收。依民法第249條規定，「除當事人另有訂定外」，定金支付後將因契約是否履行而有下列不同的後果：
一、契約履行時
契約履行時，除當事人另有訂定外，定金應返還或作為給付的一部分。
二、契約不能履行時
支付定金後，可以不簽約，而不簽約為契約不能履行；至於定金能否請求退還，視不能履行的責任應歸屬何人而定，茲述明如下：
灱契約因可歸責於付定金當事人的事由，定金不得請求返還。例如：買方付了定金後，認為價格偏高而後悔不買，則不得請求賣方退還定金。
牞契約因可歸責於受定金當事人的事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金。例如：賣方答應出售但後悔不賣，賣方必須加倍返還所受定金。加倍返還的性質是損害賠償，所以契約縱然解除，但參照民法第260條規定，仍不影響付定金人此項請求權。
犴契約因不可歸責於雙方當事人的事由致不能履行時，定金應返還之。例如：房屋被第三人縱火燒燬，此乃不可歸責於買賣雙方，賣方只須將定金返還買方。
以上有關定金的規定並非強行法，「當事人另有約定」仍得除外，所以為「任意法」。建議消費者應善用「除外」的規定，例如：某甲向乙建商購買房屋，支付定金時，與建商約定，由建商負責銀行同意貸款90％，如未達90％貸款者，雙方無條件解除契約。一旦銀行只同意80％貸款，乙建商必須無條件解除契約，且返還某甲支付的定金。
契約未審閱即付定金，定金可以沒收嗎？
我去看預售屋的工地，在銷售人員的遊說下，興起購買之意願，但要求看契約書時，銷售人員卻說需先付定，於是在倉促下付了十萬元定金，攜回契約。詳細閱讀之後，發現契約條款並不公平，要求對方修改竟遭否決，還說，如不依限期簽約，定金就會被沒收，這樣合理嗎？
過去，房地產交易，買受人必須先繳付定金再簽契約，依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」違約者負有定金被沒收或加倍返還之法律責任。因此定金為證約性質，購屋人一旦繳付定金，無論有無審閱契約，受到已付定金的牽制，幾乎喪失契約談判的空間。實際上，預售屋之買賣除了價金與標的物的面積外，尚有許多資訊必須由建商充分提供，才能使契約內容合理而具體地呈現，如果在契約已成立的前提下，建商居於優勢地位，事後不予配合提供或相互磋商，消費者支付定金之後，只有簽約與否的選擇（如未於一定期間簽約，定金即被沒收），對於消費者而言，顯然極端不利。
故而，公平會認為，無論從促進公平交易或保護消費者權益方面加以檢視，企業經營者均應負有充分提供資訊、充分為意思表示的附隨義務，建商不宜仗恃其市場優勢地位，拒絕事先將書面契約條款（草約）提供予購屋者，使購屋者在簽約前有「充分審閱並深思熟慮契約內容」的機會（81年12月2日公參字第09116號函）。公平會復於84年6月7日第191次委員會議決議，建商於銷售預售屋時，有下列行為之一者：一、建築商要求須給付定金始提供契約書；二、建築商在與客戶簽約前，未提供充分之契約審閱期間（契約審閱期間至少五天）；三、建築商於客戶就契約條款內容要求修改時，無正當理由拒絕修改，且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項（有無正當理由，由建商負舉證責任），即可能構成公平交易法所規定顯失公平之行為。
另者，消保法第11條之1亦規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」
總之，契約審閱權屬於「先契約義務」，參照公平會之決議及內政部版之契約審閱期間均定為五天以上，建商的預售契約中務必有所記載，不得要求消費者先給付定金始提供契約書，而且審閱期間如少於五天亦不符規定。購屋者不但可依公平交易法第41條向公平會檢舉要求處置，並得依消保法第11條之1規定主張該條款不構成契約之內容。
違約不買，可否將已收價金全部沒收？
預售屋買賣契約中約定，如買方未依約支付價款而違約，則已付之價款，全部任由賣方沒收，是否合理？
一般買賣契約所約定違約的罰則，大致是以對等方式加以處罰，例如賣方違約不賣時，應將既收價款加倍返還；買方如違約不買時，則其已付價款就會被沒收。但民法仍設有下列救濟方式：
一、債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受的利益，減少違約金（民法第251條）。
二、約定的違約金額過高者，法院得減至相當的數額（民法第252條）。
不過，就不動產定型化契約而言，一方面係因定型化契約條款是由企業經營者單方擬定，消費者站在資訊不對等的劣勢地位，不一定完全了解相關內容；另一方面，不動產多屬高價，消費者一旦違約，可能造成鉅大損失，故站在保護消費者權益的觀點，違約金不宜過高。所以預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條關於違約的處罰，規範如下：
一、賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「產權糾紛之處理」、「賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」之規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之○○（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
二、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之○○（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。
（本文摘自「洞悉房屋買賣錯誤100點」一書） 
|
| |
|
|
|
|
目前在第
-1
頁, 共有
0
頁,每頁有
6
筆記錄 |
|
|
|
|
|
|
|
|
