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分屋建方房地互易之會計處理方式為何？
2016/05/02
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作者：
鄭惠秋
會計處理及稅務申報規定
營建業提供資金與地主合建，採「合建分屋」方式進行，係為達「便於銷售」目的之存貨交換，不計列交換損益（會計研究發展基金會(84)基秘字第004號函）。
企業會計準則公報第10號「收入」第10條：「下列情形之商品或勞務交換不得認列收入：一、性質及價值相似之商品或勞務的交換。二、缺乏商業實質之不同種類商品或勞務的交換。」
建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。至房屋因交換土地而依本部75年10月1日台財稅第7550122號函規定，按時價或房屋評定價格與土地公告現值從高開立之統一發票報繳營業稅之銷售額，可比照營利事業所得稅結算申報查核準則第15條之1規定，於申報營利事業所得稅時，自開立統一發票總額中調整減除（財政部78年12月14日台財稅第781147710號函）。
按建設公司合建分屋銷售，換出房屋係為取得營建所需之土地，完工後出售房地始為目的。換入土地之成本，應以換出房屋所分攤之建造成本為準入帳，係本於所得稅法第44條、第45條及第50條規定所為函釋。是房地交換時，換入與換出金額一致，尚不發生損益，俟房地出售時始予計算損益課徵所得稅（財政部賦稅署103年7月8日台稅所得字第10300515640號函）。
由上述相關規定可知，建設業之房地互易交易，屬存貨性質之交換，相關財稅規定可謂一致：
一、房地互易時可免認列交換損益，並俟房地出售時再予計算損益，課徵所得稅。
二、互易交易入帳時，應以換出物之帳面值（如建主之建物成本）加計另行支付之現金（如約定由建主負擔之交易發票營業稅、換入土地相關之增值稅、租金補貼、拆遷補償及因多分得房地之差額價金等）作為換入物之成本。另因合建收取各項補貼的一方，該收現部分應視為出售，並按比例計算承認出售損益。
三、房地互易開立之發票銷售額，僅攸關營業稅之報繳，而與營業收入之列帳無關，故於結算申報書上，應將開立之互易發票金額自統一發票開立金額項下減除，以資與營業收入調節。
會計分錄
一、房地互易部分：（存貨交換不得視為產生收入）
借：待售土地
貸：待售房屋
二、因換入價值＞換出價值，另支付多分配差額價金部分（視為購入土地，應取得地主收據或發票）：
借：待售土地
貸：銀行存款
三、因換入價值＜換出價值，另收取少分配差額價金部分（視為銷售房屋，應開立發票並認列銷售收入）：
借：銀行存款
貸：房屋出售收入
借：房屋出售成本
貸：待售房屋
（本文摘自《合建．預售法律實務》一書） 
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