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如何開發公有土地？
2015/09/24
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作者：
黃宗源
何謂公有土地？
所謂公有土地，包括國有、省有、市縣有或鄉鎮有之土地。其處分程序如下：
一、國有：
國有土地及國有建築改良物非供公用者，始得處分。而此種財產之出售，其已有租賃關係難以招標比價者，得參照公定價格讓售與直接使用人，此項讓售，由財產部國有財產局辦理之。空屋、空地且無預定用途者，得由國有財產局標售之。其有下列情形之一者，得經由財政部核准，由國有財產局辦理現狀標售：
（一）經財政部核准按現狀接管處理者。
（二）接管時已有墳墓或已作墓地使用者。
（三）使用情形複雜，短期內無法騰空辦理標售，且因情形特殊，急待處理者。
二、省、市、縣有：
省市縣政府對於其所管轄之公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔，或為超過十年期間之租賃。
三、鄉、鎮有：
鄉、鎮有之土地，其處分或設定負擔，或超過十年之租賃，應經鄉、鎮民意機關同意，並經該管縣、市政府核准（註：最高法院認為亦應經行政院核准，始得處分）。
國有土地的開發
一、讓售：
台灣地區登記為國有之土地，計有三十五萬多公頃，當初國有財產局成立之目的，以出售國有土地業務為主要工作，多年來出售國有土地的結果，迄今都市內可建築之大面積土地所剩無幾，除軍方眷村或營地為營建移交之土地外，多屬分散、狹小或畸零之土地，其讓售之國有土地種類如下：
（一）屬畸零地之國有空地，申請公私有土地合併使用證明後向國有財產局申購。
（二）占有國有畸零地，且占有人已取得地方政府核發之合併使用證明者。
（三）已有租賃關係之出租土地。
（四）未併同國有房屋出售之國有土地，讓售予該房屋所有人。
（五）非屬公墓之「墓」地且現有墳墓之土地，讓售予該墳墓或房屋所有人。
（六）經政府提供為獎勵投資或興建國民住宅之土地。
（七）共有不動產之國有持分，為他共有人。
（八）獲准整體開發範圍內之國有不動產為開發人。
（九）非公用財產類之不動產，於民國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104年1月13日前，檢具有關證明文件申請讓售。經出售機關核符規定者，其土地面積在五百平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價；逾五百平方公尺之土地部分或國有房屋，其售價則依國有財產計價方式規定，參考讓售當時之市價計值。
二、承租：
在購地或合建時，常遇到「地主」占用國有土地，若已有租賃關係之出租土地便可辦理申購，但有些「地主」雖符合出租規定卻未申請租約，則須立即申請補發，才能優先辦理讓售，如果國有財產局通知占用人限期檢證申租、申購卻拒不辦理，則會排除占用，其重要性可想而知。
依國有財產法第42條規定，國有非公用不動產之出租條件有：
（一）原有租賃關係，租期屆滿未逾六個月者。
（二）民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。
（三）依法得讓售者。
確於民國82年7月21日以前占用建屋者，其申租要件如下：
（一）申請承租土地標示。
（二）須繳之證件：
1.房屋建築時間證明文件。
2.房屋所有權證件。
（三）軍人及其家屬身分證明文件（非軍人免送）。
（四）附最近一個月內核發之土地登記簿謄本一份、地籍圖謄本一份。
國有財產局對於其租賃期限，因出租土地類別不同而有差異，租期屆滿時，均應辦理更新租約，其各類土地租期如下：
（一）建築改良物為五年以下。
（二）建築基地為二十年以下（實務上為約定五年以下）。
（三）其他土地為六至十年，如：
1.耕地、養殖地均為六年。
2.礦業用地為六年以下。
3.林地為九年以下。
而且目前公有不動產租金計算標準均依有關之土地法律規定，若土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬定，報請行政院核定之。
三、標售：
依國有財產法及國有財產法施行細則，可標售之國有土地種類如下：
（一）非公用、無預定用途之空屋、空地。
（二）鄰地所有權人爭議之畸零空地。
（三）出租土地面積超過讓售規定（為建築用地者，其讓售面積不得超過十公畝）經分割收回之可建地。
就其作業流程而言，首先，標售之房地，經事先登記、公告標售並訂期當眾開標；其次投標人於公告之日起，向國有財產局索取「投標單」，將所投標的、願出標價等填妥，連同保證金（限銀行劃線本票、保付支票、郵局匯票）密封，以限時雙掛號於公告規定開標日前一日寄達，如逾期及書寫錯誤，均為無效。
接著，再由國有財產局地區辦事處派員會同監標人至郵局，取出投標信封，至現場交由主持人會同監標人，當眾準時開標。以超過標售底價之最高標價者為得標人，如最高標價，有二人以上投標金額相同時，由主持人抽籤決定之，其未抽中者，列為次高標。
如此空地有優先承購權人，則通知其是否願於限期按最高標價優先承購，逾期，視為棄權，另行通知最高標價者繳款承購，所繳之保證金，可抵標售價款，逾期不繳價款者，除沒收保證金外，另行通知次高標准照最高標價承購，並按上述規定辦理繳款。如次高標不願承購時，該標的物，另行依法標售。得標人繳清全部價款後，於十五日內將標的物點交得標人。為避免國有土地標售成為房地產炒作之目標，民國78年曾暫停標售作業，第四波景氣循環更讓國有土地標售成為推動房地產飆漲的元凶；為維持居住正義，從97年1月禁止公開標售五百坪以上都市土地國有地，98年10月全國五百坪以上國有地禁止公開標售，99年3月台北地區全面停止標售國有土地，國有地朝向只租不售方向發展。 
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