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房貸授信拉緊報，貸誌大條！
2014/08/20
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作者：
連世昌
案例
最近這幾年來，由於政府避免炒作房價，中央銀行發布一連串的信用管制措施，以致銀行緊縮信用，大降房貸成數。不但造成民眾購屋門檻提高，購屋意願低落，購買預售屋的民眾因銀行核貸只剩六至七成，出現一成以上落差，導致無法交屋，建商也連帶出現財務問題。
筆者曾承辦數起預售屋消費者受到銀行緊縮房貸成數的影響，導致遭建商解約、全數沒收價款的案例：新北市中和區的「四季紐約」建地在乙種工業區，依《都市計畫法》等規定，不得作一般住宅使用，但該案廣告內容、建照登載，均易使消費者誤認為一般住宅。結果遭公平會處分停止不實廣告，罰款五百五十萬元。
公平會處分前，建商委託的代銷公司人員並未告知消費者此事，使承購人誤認「四季紐約」是一般住宅而購買。該案貸款成數不能達到八成五，但買賣契約卻載明貸款八成五。交屋後，承購人無法取得貸款成數，致繳款困難，建商卻予催繳，表示若未依限繳款，就沒收定金、自備款、規費、契稅及其他費用，並解除契約。
請問：銀行貸款若沒核貸到一定成數，買方可不可以解約退款，法律上如何保障消費者權益？
解析
銀行沒有核貸或貸不到預期的成數，不是解約的充分理由。
一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
(一)代銷公司人員未充分告知消費者重要交易訊息（例如乙工用地住宅屬性），或貸款成數不能達到一定成數，但預售屋買賣契約卻載明貸款一定成數。
(二)代銷人員或簽約代書在簽約潤筆時，沒有特約明定買方在核貸成數不足或無法以現金補足時，可以無條件解約退款。
(三)買方在銷控台的麥克風陸續傳出訂購成交，現場不斷響起熱烈掌聲與超high的樂曲氛圍，及代銷人員激將、勸進下訂購屋後，才顧慮到個人信用紀錄不良，或持有房屋二戶以上，銀行遲未核貸，導致付不出尾款。
(四)銀行核貸的成數，沒有達到代銷人員當時保證的成數，且不足成數無法以現金補足，以致買方付不出尾款。
(五)銀行核貸的成數雖達到預期，買方個人認為核貸的利率太高。
尤其買方如果買受的預售屋物件是屬於乙工用地住宅、丙種建築用地（山坡地住宅）、地上權住宅，或者投資小坪數套房，貸款成數想達到八成以上的話，一定會遇到銀行不給貸款，或核貸成數未如預期，萬一無法用現金補足，這時候，就很容易構成違約，已付價款即可能遭建商全數沒收。
二、預防之道
(一)建商或代銷人員在銷售建案時，要探尋買方購屋的動機及個人信用、財務狀況，並且充分告知建案的屬性、重要交易條件，以供買方審慎評估貸款條件，買方也可以在購屋簽約時，盡力爭取若無法貸到銀行貸款約定成數且無法以現金一次補足時，可以無條件解約退款。
(二)消費者務必參閱最新修訂的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18點之貸款約定：「𡛼第七點契約總價內之部分價款新台幣 元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。𥕛前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：1.不可歸責於雙方時之處理方式如下：𥺼差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。𥺦差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為 年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。𥺦差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。3.可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起 天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。𥐥有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」。
(三)順利交屋，而讓預售屋貸款如期撥付，可以紓解建商的財務壓力，不過，也必須同時顧及雙方的對價衡平關係。從而，買賣契約如訂有交屋保留款的話，對於建築物含有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等情況，買方是可以通知金融機構終止撥付貸款予建商的。 
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