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想變就變？那可不行！
2012/09/20
變更公寓大廈外牆面，管理委員會之處理方式
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作者：
許啟龍
案例
陳先生為凱悅社區之主任委員，住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為，已影響公寓大廈外觀及住戶生活品質，此部分《公寓大廈管理條例》有何規定？
解析
依《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」。本來有關公寓大廈管理、維護、修繕之事項，《公寓大廈管理條例》乃採自治原則，即在法律之規範下，公寓大廈之管理維護事項可藉由規約或區分所有權人會議之決議形成共識為處理，故在《公寓大廈管理條例》第8條所規範公寓大廈之周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設施部分，除法令另有規定外，其變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗或類似之行為，皆應按規約及區分所有權人之決議為之，此即為該條文規範之目的。
一、住戶變更構造、顏色之行為
《公寓大廈管理條例》第8條第1項明定公寓大廈周圍上下、外牆面，非依法令規定並經區分所有權人會議的決議，不得有變更顏色的行為。該區分所有權人或住戶對外牆面為何種程度之行為會被認定屬於「變更顏色之行為」？按內政部於87年8月10日以台（87）內營字第8772483號函認為：「……按公寓大廈周圍上下、外牆面……非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第8條業有明定。本案所稱顏色變更之認定標準，以及顏色深淺差異應否認定為變更疑義，如所變更之顏色與原色系調和，且不影響觀瞻，得不視為變更之行為。」故是否屬於變更顏色之行為，可依前述內政部之函示為判斷依據。
二、設置鐵鋁窗之行為
內政部於87年5月26日以87營署建字第58415號函認為：「為維公共逃生、避難安全，有關公寓大廈住戶私設圍牆、突出物（鐵窗或遮陽棚），妨礙樓上住戶避難器具使用乙案，應洽請消防單位通知該大樓管理負責人或管理委員會依公寓大廈管理條例第8條予以制止，經制止不從，則由管理負責人或管理委員會報備主管機關依同條例第2條及第39條第1項第2款處以罰緩，並責成該住戶應於一個月之內恢復原狀；未恢復原狀者，由主管機關恢復原狀，其費用由該住戶負擔。」而依本條例第8條第1項之規定，除非住戶規約或區分所有權人會議決議，否則住戶不得私設鐵鋁窗。
三、住戶私自設置廣告物之行為
關於廣告物招牌之懸掛法源依據，《建築法》第97條之2第3項特明定：「前二項招牌廣告及樹立廣告之一定規模、申請審查許可程序、施工及使用等事項之管理辦法，由中央主管建築機關定之。」故內政部前曾經頒布一紙行政命令《廣告物管理辦法》，嗣後該辦法於93年7月23日廢止，於93年6月17日發布《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》，該辦法即是現在設置廣告物的法源依據。
上開《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》對於廣告物招牌多所規範，除了就其懸掛位置、高度及其是否應依《建築法》申請雜項執照有所規定外，並要求廣告招牌及樹立廣告之設置應具備申請書，檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證費向直轄市、縣（市）主管建築機關申請許可。故如須於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台設置廣告物，必須符合下述兩項條件：𡛼符合法律規定；𥕛經規約或區分所有權人會議同意。
按廣告招牌之懸掛，涉及《公寓大廈管理條例》及《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》，《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》第2條第1款規定：「招牌廣告：指固著於建築物牆面上之電視牆、電腦顯示版、廣告看板、以支架固定之帆布等廣告。」同條第2款：「樹立廣告：指樹立或設置於地面或屋頂之廣告牌（塔）、綵坊、牌樓等廣告。」又同辦法第5條規定：「設置招牌廣告及樹立廣告者，應具備申請書，檢同設計圖說，設置處所之所有權或使用權證明及其相關證明文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關或其委託之專業團體申請審查許可。設置應申請雜項執照之招牌廣告及樹立廣告，其申請審查許可，應併同申請雜項執照辦理。」。
由前述規定可知，設置招牌廣告或樹立廣告者，須遵循申請之手續，並檢附設置處所之所有權或使用權證明。而這些證明之提出，涉及《公寓大廈管理條例》第8條、第33條之規定。依內政部營建署86年6月10日（86）營署建字第57419號函認為：「依廣告物管理辦法第11條第2項規定應申請雜項執照者，所應檢具所有權人同意證明文件應依下列規定辦理：一、設置處所所屬管理組織經報備有案之公寓大廈或公寓大廈管理條例公布施行後領得建造執照之公寓大廈者，應依據公寓大廈管理條例第8條及第29條規定檢具區分所有權人會議同意之決議或其他同意證明文件向主管機關申請。二、設置處所屬公寓大廈管理條例公布施行領得建造執照且管理組織尚未報備者，於建築物屋頂層設置樹立廣告者，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或二分之一以上所有權人同意使用證明文件提出申請；設置於建築物外牆之招牌廣告，應檢具申請設置樓層之所有權人同意書後據以申請」。而《公寓大廈管理條例》第8條及第33條規定，設置廣告物除應依法律規定辦理外，亦應依規約及區分所有權人會議決議並得特定之區分所有權人之同意始可設置，非經「管理委員會」之同意即可設置廣告物。
如住戶違反《公寓大廈管理條例》第8條第1項之規定，依同條例第49條第2款之規定，住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用之限制規定，經制止而不遵從者，主管機關得處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期不改善者，得連續處罰。
內政部函釋補充：
有關住戶擅自將建築物外牆窗戶形式變更，是否適用公寓大廈管理條例第8條第1項之規定乙案
內政部營建署98年9月10日營署建管字第0980059446號函
按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8條第1項所明定，故公寓大廈住戶擅自將建築物外牆窗戶形式變更，倘屬公寓大廈周圍上下或外牆面之變更構造、顏色或其他類似之行為，自得依上開規定，以規約規定或區分所有權人會議決議限制之。 
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