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房貸銀行一定要由建商指定嗎？
2011/03/14
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作者：
林旺根
案例
我要辦房貸購屋，建商的契約卻約定一律由指定貸款銀行（可以較為優惠），合理嗎？我自己找銀行有何不好？
解析
不合理，因為消費者有權選擇貸款銀行。建商為達到銷售目的，多提供代辦金融貸款之誘因，以減輕買受人之負擔。貸款機構之選擇，原則上應由雙方共同洽定，但大部分是由建商指定；事實上，消費者亦得自辦貸款。
一、賣方指定金融機構
賣方指定金融機構的好處，是可以集體要求較好的貸款條件（如利率、還款方式、貸款成數等），而且因賣方與該銀行長期往來，較不易變卦。過去，貸款常因金融政策改變或其他不可歸責於買賣雙方之事由致貸款未達預定之成數，所以預售契約中常見這樣的約定：「倘因金融機構貸款政策變更致無法辦理貸款者，買方應將全部貸款於交屋前一次付清，否則視為違約。」如此約定，令購屋者負擔非其所能控制之危險，似有被推定為顯失公平之虞（不能預見之異常條款）。蓋購屋者能夠一次付清者，畢竟不多，一旦金融政策改變，此乃不可歸責於買方之事由，卻要由購屋者承受全部的責任，自屬違反平等互惠原則，依消保法第12條，應為無效。故預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條第2款規定，由賣方洽定辦理時，其貸款金額少於預定貸款金額時，應依下列規定處理（2009年10月30日公告修正之內容較為明確）：
1.不可歸責於雙方時之處理方式如下：
(1)差額在預定貸款金額30%以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
(2)差額超過原預定貸款金額30%者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為 年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。
(3)差額超過原預定貸款金額30%者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
3.可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起 天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
二、自辦貸款之處理方式
部分承購戶因享有第一次購屋貸款、公教貸款或其他因素，主張自辦貸款，然自辦貸款賣方必須負擔相當高的風險，因有不肖之消費者或詐騙集團利用自辦貸款的機會，於金融機構貸放後，逕由單方領取款項即行蹤不明，賣方拿不到餘款，損失慘重。故預售契約宜另訂「自洽貸款協議書」，其協議內容應可考慮以下幾個原則：
1.在確保買方自辦貸款之利益下，亦應維護賣方取得價金之權益，以資平衡。
2.買方於決定自辦貸款之後，應自行負責確認申辦手續、貸款金額、利率等相關條件；但辦理抵押設定登記之手續，仍得由建商指定之專業代理人統籌辦理。
3.賣方應了解承貸之金融機構是否願意配合於貸款核撥時直接由賣方領取，或直接撥入賣方之帳戶；如金融機構不願配合時，買方應同意將其帳戶、存摺、取款條交由賣方保管，並於核撥後，雙方會同領款。
4.買方自洽貸款所增加之費用，應由買方負擔；其如有延誤貸放期限，並應支付利息予賣方。
購屋人如欲自行選定貸款銀行，應於與建商簽訂房屋買賣契約書同時予以明示，建商如果拒絕，即屬顯失公平，得依公平法第24條規定，向公平會檢舉。 
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