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簽訂合建契約，應注意哪些事項？
2010/05/04
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作者：
李永然
目前實務上對於合建契約的性質，認為應探求當事人的意思來決定。
若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。至若契約約定各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係則為「承攬契約」。實務上，也有案例將合建契約認定為「合夥契約」。
再依稅負角度來論究合建的法律性質，可區分如下：
一、合建分屋：合建分屋是建方於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，而非以資金購入，則可解決建築投資業資金不足、融資不易及取得土地的困難等問題，又可進行投資興建出售的業務，此種房地「互易」是合建分屋的特色（註1）。
二、合建分成：合建分成是指建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建方所興建的房屋應由建方與地主共同具名或分別與購屋者簽訂契約，並按比例併同出售。銷售總價中，地主所分配到的成數屬地主所有，是為「土地款」；建方所分配到的成數屬建方所有，是為「房屋款」（註2）。
合建分成還可分成以下二種型態：
1.售價分成：上述方式屬售價分成。
2.利潤分成：建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書，並依約定比例（即成數）分配其出售的房屋或土地的損益，亦即分配其利潤。此舉與「合夥」性質近似（註3）。此類合建型態因恐稅負較重，實務上較為罕見。
三、合建分售：合建分售的型態，地主與建方在帳務處理及權利義務上無任何牽連，可能成為合作建屋的主流（註4）。又在合建分售之情形，地主免辦營業登記，免徵營業稅及所得稅。
簽訂合建契約時，應注意哪些事項？
一、建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。
二、地上物的騰空：任何一個合建行為，都可能涉及地上物何時拆除的問題。
三、地上物拆除以後，原來裡面可能會有住戶，住戶遷移時，需不需要由建商給予租賃補助，這點可於合建契約中由當事人自由約定。
四、將來合建完成後，哪些房屋應分給哪些地主或建商、分屋比例如何，都要有所約定。
五、土地的持分比例：土地持分所占的比例，為契約中非常重要的事項。
六、營業稅、土地增值稅等稅費的負擔。
七、開工日期及工程完成的期限：即一般所謂的「工作天」，亦即在多少工作天中必須完成。工作天有無計算標準的約定，如果沒有，就按照慣例計算。「工作天」有別於「日曆天」，這也應在合約中訂明。
八、數地主合一或分別簽訂契約的問題。
九、主要構造與層數問題：建築層數則會影響合建雙方分得面積的多寡，兩者均是合建中的重要問題。
十、建造執照的申請、起造人的名義、使用執照的申請、執照上設計的變更、登記規費、地政士的指定：建築行為必會涉及建造執照的申請和建築設計的委託，建造執照上有起造人的名義，究竟應用誰的名義，在契約書中應明白規定。在建築行為完成後，亦須申請使用執照。另外，對於變更執照設計、將來辦理保存登記之規費及地政士的指定，也都是契約中應約定的重要內容。
十一、屋頂平台的使用權及法定空地的使用權：屋頂平台和法定空地都屬於公寓大廈的共用部分，對於這兩者的使用權，在合建契約中均應有所約定，即所謂「約定專用」。
十二、違約事項及違約金的處罰約定：哪些事項構成違約及違約金的處罰約定，皆應明訂在合約中。
十三、保證金的數額、交付及保證金在何種情況下可予退還。
十四、建方將來交給地主的建築物，應包含哪些設備，又其品牌如何，也應約定清楚。
十五、隔間所用的材料應當指明。
十六、地主可以要求建商不得偷工減料，不得使用「海砂」（氯離子含量過高）等。
十七、交屋後，建商對地主所負的保固範圍及保固期間。
十八、地主可以約定建屋過程中，如有工地工人傷亡，應由建商負責。
十九、在建屋過程中毀損鄰房，其責任之歸屬。
二十、合建契約最好附上建築物的設計圖，標明尺寸及所使用的材料，藉以明確雙方當事人間的權利義務。
二十一、地主也可要求建商另覓保證人。
二十二、在建造過程中，地主要求變更設計或追加某種工程，建商可以約定遇此情形，其費用應如何計算。
二十三、地主的土地是否須「信託」於第三人名下。
二十四、地主分得房屋的銷售問題。
二十五、建築融資問題。
二十六、意外風險問題：如發生工地倒塌、人員傷亡……等諸多意外風險問題。
註1：參見賴平和、黃富村編著：營建稅務、會計、查核實務，頁23∼24，民國83年4月初版，黃富村發行、張龍憲編著：營建業稅務法令彙編，頁52，民國81年1月3版，自刊本。
註2：參見賴平和、黃富村編著：前揭書，頁24。
註3：參見賴平和、黃富村編著：前揭書，頁24∼25。
註4：參見賴平和、黃富村編著：前揭書，頁25∼26。 
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