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08月份法律書摘
釐清責任確保權利——樓上排水管漏水,樓下住戶認衰?

管好你的公寓大廈  ※購買本書
作者: 許啟龍
樓上住戶因裝潢過程施工不慎導致水管漏水,樓上住戶自應負損害賠償之責,陳先生可要求樓上住戶回復原狀,將漏水部分修復,亦可自行將管線修復,再向樓上住戶請求給付修復金額。

案例

忠孝社區林先生客廳天花板漏水,經查得知:乃因樓上住戶重新裝潢導致水管漏水,若要完全修復,必須經由樓上地板始能修復。林先生向樓上住戶反映的結果,樓上住戶竟覺得不關他的事,亦拒絕林先生任何修復之提議,林先生應如何處理?又修繕費用應由何人負擔?又如是公共之排水管,誰應負責修繕?

解析

一、維護、修繕專有部分、專用部分時,住戶應遵守之義務
依公寓大廈管理條例第六條規定:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定之事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
前述之規定乃明文規範住戶應遵守之義務,故區分所有權人應忍受其他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分而進入其專有部分或約定專用部分;但為顧及其他住戶之權益及他住戶以此為由任意要求進入他人屋內,而侵犯隱私或損及其利益,同條第二項規定在進入或使用時,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。
二、維修費用之負擔方式
另依公寓大廈管理條例第十二條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」由此可知,若排水管漏水係因管線自然損壞者,則由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔;如是可歸責於區分所有權人事由所致者,則由該區分所有權人負擔。
本問題中,樓上住戶因裝潢過程施工不慎導致水管漏水,樓上住戶自應負損害賠償之責,陳先生可要求樓上住戶回復原狀,將漏水部分修復,亦可自行將管線修復,再向樓上住戶請求給付修復金額。而陳先生如有必要進入樓上專有部分進行修繕者,依本條例第六條第一項第二款之規定,樓上住戶不得拒絕;如有拒絕情事,依同條第三項規定,陳先生得訴請法院為必要之處置,即得訴請樓上住戶有容忍陳先生進入其專有部分修繕之義務。
然而,如是公寓大廈公共之排水管、給水管部分管線,應屬於公寓大廈之共用部分,依本條例第十條第二項規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其比例之應有部分負擔之;但修繕係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
 
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