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公寓大廈中哪些共用部分不得約定專用？
2016/05/02
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作者：
許淑玲、林其玄
案例
小美是四季公寓大廈社區（下稱系爭社區）2樓1、2、3號（下稱系爭房屋）之區分所有權人，小美為便利於系爭房屋經營活力健身房，將連通系爭房屋及樓、電梯間通往室外之通道走廊（下稱系爭走廊）舖設地毯等，並設置健身器材、設施。管理委員會以小美占用通道走廊行為，影響社區住戶權益而制止之；小美得否主張系爭走廊為其小公持分面積，乃屬私有面積之一部分，有權單獨使用收益？又系爭社區得否將系爭走廊約定為小美專用部分？
不得約定專用之共用部分
《公寓大廈管理條例》（下稱本條例）第3條第5款雖規定公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，但並不是所有共用部分都可以約定由特定區分所有權人使用。
依本條例第7條規定，不得為約定專用部分包括：
1.公寓大廈本身所占之地面。
2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4.約定專用有違法令使用限制之規定者。
5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
例如：公寓大廈之樓梯間、電梯間、公共走廊、共用之排水空調設備、各種配線及配管設備、共用機電之管道間及其設備等，係屬有固定使用方法，且為區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分；又如大樓建物屋頂依其構造、功能及目的，應係供全體住戶共同使用者，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，乃建物區分所有權人共用部分，屬不許分割而獨立為區分所有之客體者。
上開所舉共用部分，依《公寓大廈管理條例》第7條規定，非但不得獨立使用供作專有部分，亦不得為約定專用部分，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用（註1）。
違反不得約定專用者無效
共用部分如為本條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺者，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共用部分，約定供特定區分所有權人專用者，則係違反強制或禁止規定而為無效。
又區分所有建物之共用部分，有供全體區分所有權人者，有僅供部分區分所有權人使用者，前者推定為全體區分所有權人共有，俗稱「大公」，後者推定為相關區分所有權人共有，俗稱「小公」。無論是大公或小公，只要性質屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，即不得將之約定為專用部分而成為專用權之客體。
本條例施行前已取得約定專用者，不受不得約定專用限制
惟若在本條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，並已取得約定專用者，依本條例第55條第2項規定：「不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」換言之，在本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，且已對本條例第7條所列各款部分約定專用者，並不因本條例施行後而受影響。
不過上開規定僅係指《公寓大廈管理條例》第7條所列各款不得約定為專用之部分，在該條例施行前已取得建造執照，並已約定為專用之部分者，不因該條例之施行而受限制，非謂在《公寓大廈管理條例》施行前取得建造執照之公寓大廈，均不適用該條例之全部（註2）。
結論
系爭走廊主要用途為連通其他專有部分及樓、電梯間通往室外之走道，為區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，係不得為專有部分及約定為專用部分，縱是供部分區分所有權人所使用之小公，亦復如是。
因此，小美不得占用系爭走廊設置健身器材、設施等，致影響住戶權益。且公寓大廈的公共走廊係不得為約定專用部分，系爭社區自不得將系爭走廊約定為小美專用部分，如約定為小美專用部分，則係違反強制或禁止規定而為無效。
註1：最高法院101年度台上字第1834號、100年度台上字第1293號判決參照。
註2：台灣高等法院86年度上易字第106號判決參照。
（本文摘自《別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招》一書） 
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