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有東西想租人，對租約之簽訂應有哪些認識？
2015/12/07
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作者：
李永然
案例
王先生最近到台北謀職，在郊區覓得一處環境不錯的房子，經與房東李先生協議好租金及押租金後，即欲與房東簽訂租賃契約，此房屋租賃契約應如何訂定？
解析
我國《民法》第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」由上述規定可知，租賃契約為財產契約，且係以物的使用收益為權利內容，且須占有標的物。欲訂立租賃契約，尚須認識下述特點：
一、租賃契約為繼續性契約：租賃固有「定期契約」與「不定期契約」之分，但均須經過相當期限，所以屬於「繼續性契約」；而在繼續性契約才有「契約終止」的適用。例如：《民法》第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」
二、租賃契約為有償契約、雙務契約：如前所述，租賃為出租人以物租與承租人使用收益，而承租人支付租金，所以二項給付互為對價，屬「雙務契約」、「有償契約」。有關雙務契約的規定，如「同時履行抗辯權」、「不安抗辯權」（參見《民法》第264條、第265條）於租賃契約亦有適用。另《民法》租賃契約也訂有「瑕疵擔保責任」。
三、租賃契約原則上為不要式契約，但亦有特別規定：我國《民法》規定租賃為「諾成契約」、「不要式契約」，但法律有特別規定為「要式契約」者，則從其規定。例如：《民法》第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。所以，期限一年以上的定期不動產租賃契約是「要式契約」。
此外，還應注意我國《民法》所規定租賃契約之標的物原包括動產、不動產，至於「無體財產權」約定一方使用收益，他方支付租金，於法雖亦有效成立契約，通稱為「權利租賃」（註），然自民國89年5月5日修正施行《民法》債編已增訂第463條之1，其規定：「本節規定，於權利之租賃準用之。」此一增訂乃因關於權利租賃事屬常見，例如：著作權的出租等，增訂本條規定，使權利租賃得準用一般租賃的規定，俾因應經濟發展暨實務上的需要。
註：參見邱聰智著：債法各論，自刊本，民國83年9月初版，頁268。
房屋租賃契約書
謹舉範例如下，以供參考。
房屋租賃契約書
立契約書人：
出租人 李○○（以下簡稱：甲方）
承租人 王○○（以下簡稱：乙方）
茲為房屋租賃事宜訂立本契約，其條件如下：
第一條 房屋所在地及使用範圍：○○市○○路○段○○巷○號○樓。
第二條 租賃期限：自民國○○年○月○日起至民國○○年○月○日止共計○年。
第三條 租金每個月新台幣○萬元整（收款付據），乙方不得藉任何理由拖延或拒納。
第四條 押租金：新台幣○○萬元整。由乙方代為返還前承租人○○○押租金新台幣○○萬元整，以為押租金給付義務之履行。
第五條 租金應於每月5日以前繳納，每次應繳一個月份，乙方不得藉詞拖延。
第六條 使用租賃物之限制
一、本房屋係供非營業之用。
二、未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法使用房屋。
三、乙方於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用。
四、房屋不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全。
五、房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。
第七條 危險負擔
乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力情形外，因乙方之過失致房屋毀損，乙方應負損害賠償責任。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。
第八條 違約處罰
乙方違反約定方法使用房屋，甲方得終止租約。
第九條 其他特約事項
一、房屋之稅捐由甲方負擔，乙方之水電、瓦斯費、管理費自行負擔。
二、乙方遷出時，如遺留家具、雜物不搬者，視為放棄，任由甲方處理。
三、本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意。
四、簽立本約後，一方地址如有變更，應速以書面通知對方，如一方未盡通知義務，則同意對方以本約所載之地址為通訊地址，並以發信之時為送達之時。
第十條 乙方未經甲方書面同意，不得私自將房屋轉租他人。
第十一條 乙方負責代甲方每月扣繳房屋租賃所得稅。甲方房屋出售時，乙方有優先購買權。
第十二條 未盡事宜
本約如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。
第十三條 契約分存及公證
本契約一式二份，由甲、乙雙方各執乙份為憑，並送至台灣○○地方法院公證處公證。
立契約書人：
甲方：李○○
地址：○○市○○路○○號
身分證字號：A○○○○○○○○○
乙方：王○○
地址：○○市○○路○○號
身分證字號：F○○○○○○○○○
中華民國○○年○○月○○日 
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