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土地共有人分管的法律須知
2015/12/07
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作者：
李永然
按土地的所有權型態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分別共有」與「公同共有」。前者指共有人按其應有部分（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者，則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。
管理不同於處分、變更及設定負擔
我國《民法》第819條第2項規定，共有物的處分、變更及設定負擔應得共有人全體的同意；此「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於共有物的管理。我國《民法》第820條所規定之共有物的管理，是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述如下：
一、保存行為
乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」（註1）。
二、改良行為
指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為。
三、利用行為
乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。
共有土地的管理，如共有人間未有分管契約，而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」時，得由各共有人單獨為之。至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。
共有土地的分管
由《民法》第820條第1項規定可知，共有土地的管理可以由共有人以契約約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，分管契約是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制（註2）。
除上述的分管契約，尚有「分管決定」及「分管裁定」，現將之分述如下：
一、分管決定
共有人如採用《民法》第820條第1項以多數決的方式同意管理，此為分管決定，少數不同意或未表示意見者，仍受此決定的拘束。
二、分管裁定
《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即分管決定的方式決定管理，倘有顯失公平的情形，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更；法院因而所為的裁定，即為分管裁定（註3）。
對於分管契約、分管決定或分管裁定是否可以變更？依《民法》第820條第3項規定，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人的聲請，以裁定變更之。這是情事變更原則的具體化（註4）。前述程序應適用非訟程序，此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行，促進資源效率的實現。
分管對於第三人的效力
最高法院48年度台上字第1065號判例原認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物……分管之約定時，縱將其應有部分讓與第三人，其……分管契約，對於受讓人仍繼續存在」；但大法官會議釋字第349號解釋認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，因此，前述最高法院判例不再援用。
分管對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1，依該條第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定或依第八百二十條條第一項所為之決定，於登記後，訂於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」所以，分管於經登記後，即可對於第三人發生效力。
註1：參見謝在全著：民法物權論（上），頁522，民國99年9月修訂五版，自刊本。
註2：參見鄭冠宇著：民法物權，頁277，2010年8月一版一刷，新學林出版公司出版。
註3：參見鄭冠宇著：前揭書，頁278∼279。
註4：參見劉春堂著：判解民法物權，頁234，2010年10月修訂七版一刷，三民書局發行。 
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