案例

某甲所有三層樓房乙棟（其中第三層係增建，未辦保存登記），某甲僅以第一、二層樓房與某乙設定抵押，某乙以債權屆期未受清償聲請法院拍賣抵押物，執行中，某乙聲請就增建部分（即第三層樓房）併付拍賣，是否准許？如果准許，有無優先受償權？

解析

要看該部分是否為獨立物或僅屬附屬物，如為獨立物，不會併付拍賣。但如不具獨立性而屬於抵押建物的附屬物，就是抵押權效力所及，會被拍賣。依現行民法第862條第1項規定，抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
由於建物上增建、擴建或為其他之附加使成為一物而不具獨立性之情形非常普遍，如以該建築物為抵押，抵押權是否及於該附加部分？修正前民法尚無明文規定，易滋疑義；民國96年9月6日修正時，為杜絕爭議，並解決於實行抵押權時法院強制執行程序之困擾，爰增訂同條第3項明定無論於抵押權設定前後，附加於該抵押建築物之部分而不具獨立性者，均為抵押權效力所及。
如其附加部分為獨立之物，且係於抵押權設定後附加者，準用第877條第1項之規定。也就是說，抵押權人於必要時，得聲請法院將該建築物及其附加物併付拍賣，但就附加物賣得價金，無優先受清償之權，以保障抵押權人、抵押人與第三人之權益，並維護社會整體經濟利益。因此，依辦理強制執行事件應行注意事項第42條第3款規定：「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。」反之，如果是在設定抵押權登記前已存在之獨立建物，自非抵押權效力所及，也無法準用民法第877條第1項規定，聲請併付拍賣。
但增建部分是否為獨立之物，仍應以事實判斷，最高法院100年度台上字第4號判決即揭示：「按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照）。所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張；但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷。」
本題所指的第三層建物，若並無獨立之樓梯或出入道路，非通過一、二樓內部無法與外界交通，尚不能認已具有獨立經濟價價之不動產，僅屬輔助並增加一、二樓經濟效用之從物，依民法第862條規定，應為抵押權效力所及，執行法院自得併付拍賣，並許債權人就賣得價金優先受償；反之，若該三樓部分具有獨立之經濟價值，則依法即無從併付拍賣。本題研討結論採丙說，認非一、二樓之從物，而又為解決實際困難，認應併付拍賣，於法尚乏依據（民事法律問題研究彙編第3輯第144頁）。